Juristen: "Am Bau kann es immer zu Verzögerungen kommen"

"Wir gehen davon aus, dass die aktuellen "coronabedingten" Mehrkosten/Verknappungen als höhere Gewalt zu sehen sind." Sollte (bei Vereinbarung eines Pauschalpreises) die Erbringung der Leistung (durch Zukauf von enorm verteuerten Rohstoffen) zumindest wirtschaftlich unmöglich sein, müsse der Bauunternehmer seine Leistung nicht mehr erbringen.

Nachfolgend beantworten die Juristen die wichtigsten Fragen zu der aktuellen Problematik.

Sind Preise in einem Kostenvoranschlag bindend?

Sofern laut Gabriel ein Kostenvoranschlag unter Gewährleistung seiner Richtigkeit vereinbart wurde, ist der vereinbarte Endbetrag jedenfalls das, was der Auftraggeber letztlich auch bezahlen muss. Seeber sagt dazu: "Wird ein Pauschalpreis als Fixpreis vereinbart, ist dieser verbindlich – auch bei erheblicher Über- bzw Unterschreitung. Damit wird das Risiko von Mehrkosten großteils vom Bauunternehmer getragen. Handelt es sich dagegen um einen unverbindlichen Schätzpreis, sind die Preise nicht bindend, sondern richten sich nach dem tatsächlichen Aufwand."

Kann man bei Verzögerung der Fertigstellung auf Schadenersatz klagen?

Schadenersatz kann laut Gabriel dann verlangt werden, wenn Vertragsbruch vorliegt und den Vertragspartner ein Verschulden trifft. "Im Fall von Verzögerungen können auch vertraglich Pönalen vereinbart werden, um sich gegen Verspätungen abzusichern." Beim Überschreiten von vertraglich fixierten Zwischenterminen, so Seeber, komme es drauf an, ob der Bau bis zum Ende dennoch fristgerecht fertig werde. In der Praxis seien aber unterschiedlichste Bau- und Subunternehmer tätig, deren Arbeit oftmals von der rechtzeitigen Fertigstellung des Vormannes abhängen.

Falls die bestehende Unterkunft bereits gekündigt/verkauft wurde und man wegen der Verzögerung eine Zwischenlösung braucht: Kann dem Schuldigen die Kosten dafür verrechnet werden?

Bei verspäteter Übergabe sind auch Zwischenunterkünfte vom Schadenersatz gedeckt, eine Luxusunterkunft wird es aber nicht geben.

Ist ein Generalunternehmer oder Baumeister sinnvoller? Ist dieser dann in jedem Fall der zu Klagende?

Hat man einen Generalunternehmer, kann man laut Gabriel diesen für alle Gewerke verantwortlich machen und klagen. Ein Generalunternehmer hat auch den Vorteil, dass man nicht mit jedem einzelnen Unternehmer einen Vertrag abschließen muss. Der Nachteil ist der in der Regel höhere Preis. "Es kann auch viel einfacher ein Endtermin für die gesamte Fertigstellung vereinbart werden, wenn ein Generalunternehmer involviert ist", ergänzt Seeber. "Gerade für unerfahrene Bauherren bedeutet das eine viel einfachere Handhabe bei Problemen – die früher oder später auftauchen werden. Ein Generalunternehmer ist zwar kostspieliger, weswegen viele auf einen solchen verzichten, dazu muss aber angemerkt werden, dass er ein viel höheres Risiko und eine höhere Verantwortung trägt."

Sollten die Baukosten wegen der steigenden Rohstoffpreise steigen und damit den Finanzierungsrahmen der Bank sprengen, was kann dem Kreditnehmer seitens der Bank passieren?

Gerade für unerfahrene Bauherren bedeutet das Seeber zufolge eine viel einfachere Handhabe bei Problemen (die früher oder später auftauchen werden). "Ein Generalunternehmer ist zwar kostspieliger, weswegen viele auf einen solchen verzichten, dazu muss aber angemerkt werden, dass er ein viel höheres Risiko und eine höhere Verantwortung trägt." Ein Bank Austria-Sprecher betont, falls die gestiegenen Baukosten vom vorhandenen Kredit nicht gedeckt seien, könne das Darlehen aufgestockt werden – sofern die Bonität ausreiche.