Der Preisabstand zwischen Alt- und Neumieten wächst. Nach wie vor wird zu wenig neu gebaut. Eine rasche Lösung ist nicht in Sicht.

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Immobilien
03/25/2014

Wohnungsmarkt: Preisspirale nach oben

Ab April steigen die Mieten – Warten auf Umsetzung von Regierungsversprechen.

von Andreas Anzenberger, Irmgard Kischko

Die ab April weiter steigenden Mieten bleiben ein konfliktträchtiges Thema. Trotz Wahlkampfversprechen der politischen Parteien ist keine rasche Lösung in Sicht.

Für welche Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz?

Für Häuser, die vor 1953 gebaut worden sind, und vermietete Eigentumswohnungen, die vor 1945 gebaut worden sind. Weiters für geförderte Neubauten in Häusern mit mehr als zwei eigenständigen Wohnungen.

Gibt es Ausnahmen?

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Dienstwohnungen fallen nicht darunter. Für Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern (Genossenschaften), gibt es ein eigenes Gesetz. In einigen Bereichen, etwa für Dachbodenausbauten, gelten Teile des Mietrechts wie der Kündigungsschutz.

Warum steigen ab 1. April die Mieten?

Weil sie immer wieder an die Inflationsrate angepasst werden.

Warum ist das Datum am Mietvertrag wichtig?

Für Verträge, die vor 1994 abgeschlossen worden sind, gilt die Kategoriemiete. Die Mieten sind je nach Qualität der Wohnung von A (gute Ausstattung) bis D (unbrauchbar) gestaffelt. Die Kategoriemieten werden zwischen 5, 5 und 6,2 Prozent angehoben, weil der Verbraucherpreisindex um mehr als fünf Prozent gestiegen ist.

Was ist, wenn der Vertrag nach 1994 abgeschlossen wurde?

Dann gilt die Richtwertmiete. Für jedes Bundesland gibt es einen Richtwert, der alle zwei Jahre angepasst wird und nun zwischen 4,5 und 4,7 Prozent steigt. Die Gemeinde Wien verlangt für neuvermietete Gemeindewohnungen den Richtwert ohne weitere Zuschläge. Dass Kategoriemieten und Richtwertmieten ab April angehoben werden, ist Zufall.

Warum sind die Mieten ein politisches Streitthema?

Zuzüglich zu den Richtwertmieten sind Abschläge oder Zuschläge für Ausstattung oder Lage der Wohnung möglich. Über die Berechtigung dieser Zuschläge gehen die Meinungen weit auseinander.

Wird es bald ein neues Mietrecht geben?

Mietervereinigung und Arbeiterkammer sind für die Abschaffung der Zuschläge. ÖVP und Immobilienwirtschaft wollen sie beibehalten. Eine Einigung ist unwahrscheinlich.

Wird zu wenig gebaut?

Es gibt zu wenig preisgünstige Wohnungen. Wegen der hohen Nachfrage sind die Mieten gestiegen. Im gehobenen Preissegment gibt es ein breites Angebot.

Warum gibt es zu wenig billige Wohnungen?

Eine preisgünstige Wohnung ist eine geförderte Wohnung. Die Zweckbindung der Wohnbauförderung wurde vor Jahren aufgehoben. Dahergibt es weniger Geld für den geförderten Wohnbau. Dazu kommen deutlich gestiegene Grundstückspreise und Baukostensteigerungen wegen der Vorgaben zu Steigerung der Energieeffizienz. Laut Koalitionspakt hätten Bundesheer-Kasernen für den sozialen Wohnbau verwendet werden sollen. In Wien werden nun auf Kasernengründen freifinanzierte Wohnungen gebaut.

Wie viele preisgünstige Wohnungen fehlen?

Laut dem Verband gemeinnütziger Bauträger müssten jährlich mindestens etwa 3500 geförderte Mietwohnungen mehr gebaut werden.

Hilft die Neuordnung der Wohnbauförderung?

Vorerst nicht. Die von der Bundesregierung versprochene Rückkehr zur Zweckwidmung der Wohnbauförderung ist frühestens ab 2007 möglich. Bei drei Jahren Vorlaufzeit für die Planung von neuen Wohnbau-Projekten ist vor 2020 kein Effekt zu erwarten.

Werden die Mieten weiter steigen?

Derzeit legen die Preisanstiege laut den Experten von EHL Immobilien eine Pause ein. Mittelfristig aber werden die Preise weiter steigern – vor allem in Wien. Begründung: Der Zuzug in die Hauptstadt ist groß, der Wohnungsneubau hinkt dem Bedarf hinterher. 4000 Wohnungen pro Jahr werden laut EHL in Wien zu wenig gebaut.

Gibt es zusätzliche Preistreiber?

Neben der starken Nachfrage wirken auch die steigenden Anforderungen der Wohnungssuchenden für höhere Preise. Sandra Bauernfeind von EHL-Immobilien: "Dachböden sollen möglichst wenig schräge Wände haben; Wohnungen ohne Balkon gehen kaum weg und Bäder sollen mit Steinzeug verfliest sein. Das kostet mehr." Der Unterschied zwischen Alt-Mieten, die in Wien im Durchschnitt bei drei Euro je Quadratmeter liegen, und Neumieten von durchschnittlich zehn Euro wächst.

Länder wollen leichten Zugang zum Bundes-Wohnbaupaket

Bereitgestellt, aber nicht abgeholt: Dieses Schicksal droht dem Wohnbaupaket, das die Regierung im Herbst zur Ankurbelung der Konjunktur verabschiedet hat. 276 Millionen Euro an finanzieller Unterstützung für den Wohnungsneubau hat der Bund zugesagt.

Alle Bundesländer außer Wien aber können diese Mittel nicht ausnützen. Ihre Wohnbau-Fördertöpfe sind leer. Aus diesen Töpfen aber müssten sie mitzahlen, um die Bundesmittel zu bekommen. "Die Voraussetzungen, um Geld aus dem Bundespaket zu erhalten, sind zu schwierig zu erfüllen", sagt Hanno Csisinko, Sprecher von Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig. Die Bundesländer wollen sich auf der Landeshauptleutekonferenz in den nächsten Wochen auf Forderungen verständigen, die auf eine leichtere Abrufbarkeit dieser Mittel hinauslaufen.

Wien könnte als einziges Bundesland die Voraussetzungen schaffen, meint Csisinko. 72 Millionen Euro aus dem Bundes-Topf seien für Wien reserviert. Das Hauptproblem für die Bundesländer: Sie müssen auch den Wohnbau-Förderanteil aus dem Bundes-Paket vorfinanzieren. Diese Mittel hätten die meisten Länder nicht.

Schub für Baubranche

An Hürde Nummer zwei dürften die Länder allerdings nichts ändern können. Der Bund will die Mittel aus dem Wohnbaupaket nur auszahlen, wenn die Länder nachweisen können, dass sie mehr neue Wohnungen als im Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2011 errichten. Ansonsten würde das Bundesgeld ja keine Ankurbelung der Bauwirtschaft darstellen und die Länder würden Bundesgeld als Ersatz für eigene Wohnbauausgaben nützen.

Wien hat in den vergangenen Jahren nicht übermäßig viele Wohnungen gebaut. Dadurch ist nun eine Überschreitung des Durchschnitts einfacher. Andere Bundesländer hatten Landtagswahl-bedingt dagegen den Wohnbau angekurbelt.

Regulieren hilft nicht

Nach der AK-Wahl ließe sich vielleicht wieder etwas weniger plakativ über das Mietrecht diskutieren. Braucht "leistbares Wohnen" neue Regeln? In einem der am strengsten regulierten Wohnungsmärkte der Welt ist das keine gute Idee. Die Rechtslage wird von Wiener Besonderheiten bestimmt: Drei Viertel der Wiener wohnen im sozialen Wohnbau, die Mietpreise werden künstlich niedrig gehalten. So liegt die künftige Wiener Richtwertmiete unter jener von Kärnten oder der Steiermark!

Die Folge ist eine Zweiklassengesellschaft: Mietergeschützte wohnen oft spottbillig, während eine neue Wohnung am freien Markt sauteuer ist. Steigende Immobilienpreise und geringe Renditeerwartung (besonders bei Häusern mit vielen Altmietern) sind Preistreiber. Das ist aber auch die öffentliche Hand: Die Wiener Gebühren sind stärker gestiegen als der Richtwert. Wer wagt eine Reform ohne Tabus?

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