Alles eine Frage der guten Lage

Magere Erträge bei Sparprodukten auf der einen, ein boomender Wohnungsmarkt auf der anderen Seite. Ein Investment in Immobilien kann sinnvoll sein. Wer nicht selbst darin wohnen möchte, kann über sogenannte Vorsorgewohnungen von den steigenden Preisen profitieren. Ein solches Investment in eine Vorsorgewohnung ist immer langfristig. Wie schon der Name impliziert, eignet sie sich auch für die Altersvorsorge. Durch die Mieteinnahmen kann die finanzielle Lücke in der Pension zumindest teilweise geschlossen werden. Wer sich über ein solches Großprojekt traut, sollte folgendes beachten:

Lage, Lage, Lage

Entscheidung für den Erfolg des Investments ist vor allem die Lage der Wohnung, weiß Helmut Siegler, leitender Direktor der Schoellerbank. „Wohnungen in guter Lage lassen sich leichter zu einem höheren Preis vermieten als Wohnungen am Stadtrand, die nicht mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden können.“ Sie seien als Vorsorgewohnungen nicht geeignet. Denn für solche Objekte sei es schwer, Interessenten zu finden. In Wien habe es in den vergangenen Jahren die höchste Wertsteigerung gegeben, da die Stadt stark wachse.

Der Preis macht’s

Neben der Lage ist natürlich der Kaufpreis entscheidend. Bisher gab es eine Bandbreite von 3000 Euro bis 4000 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Miete von rund 10 Euro pro Quadratmeter ergeben sich laut Schoellerbank Renditeerwartungen zwischen 3,2 und fünf Prozent. Das ist jedenfalls mehr als der Ertrag eines Sparbuchs. Wegen der gestiegenen Preise liegen viele Angebote über 3500 Euro pro Quadratmeter und noch deutlicher darüber.

Eigenes Kapital

Bei der Finanzierung ist auf den Eigenkapitalanteil zu achten. Es gilt der Grundsatz, dass die Investition nur dann Sinn macht, wenn der Eigenkapitalanteil mindestens 30 Prozent ausmacht. Es werden bisweilen auch 50 Prozent als Grenze angegeben. „Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die Gefahr durch eine Anhebung der Kreditzinsen für das Fremdkapital zur Kasse gebeten zu werden“, lautet die einfache Rechnung von Schoellerbank-Direktor Siegler.

Steuern beachten

Bei Vorsorgewohnungen gibt es Steuervorteile. Die Kreditzinsen für das Fremdkapital können ebenso von der Steuer abgesetzt werden wie Finanzierungsnebenkosten. Die Umsatzsteuer vom Kaufpreis kann vom Finanzamt zurückgefordert werden. Dazu kommt die Absetzung für die Abnutzung. Interessant sind Vorsorgewohnungen vor allem für Anleger mit einem Grenzsteuersatz von 50 Prozent. Es ist für die Gesamtkalkulation wichtig, dass innerhalb eines Beobachtungszeitraums von 20 Jahren Gewinne erzielt werden. Ansonsten muss nachversteuert werden. Beim Verkauf einer Vorsorgewohnung sollte daran gedacht werden, dass „ein Steuersatz von 25 Prozent auf den Wertzuwachs anfällt“, so der Hinweis von Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Risiko kalkulieren

Als Risiko bleiben neben den politischen Unwägbarkeiten bezüglich des Mietrechts vor allem die Leerstandskosten bei Nichtvermietung. Praktische Grundrisse und eine gute Ausstattung der Küche sind von Vorteil. Holzapfel verweist auf Modelle, bei denen der Investor nicht eine Wohnung kauft, sondern sich gemeinsam mit anderen Investoren an mehreren beteiligt.