Immobilien kaufen und  dabei Steuern sparen

Wo bis 2009 noch die Finanzlandesdirektion untergebracht war, werden in zwei Jahren die ersten Mieter einziehen. Die ifa AG – Institut für Anlageberatung hat das denkmalgeschützte ehemalige Hauptzollamt in Linz erworben und errichtet hier 84 Wohnungen und Büros. Der Komplex im Zentrum von Linz wird in „Palais Zollamt“ umbenannt, die Fertigstellung ist für Juni 2015 geplant. Privatinvestoren können sich ab sofort an dem Projekt beteiligen. Denn das Palais Zollamt wird Investoren als Bauherrenmodell angeboten. Ab einem Eigenkapitaleinsatz von 12.500 Euro kann man Miteigentum an der Immobilie erwerben.

Und so funktioniert ein Bauherrenmodell: Mehrere Investoren schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen. Die Gemeinschaft kauft eine Liegenschaft, dann wird entweder der Altbestand saniert oder abgerissen und neu gebaut. Am Ende werden die Wohnungen vermietet und die Einnahmen entsprechend der Anteile aufgeteilt. Beim Palais Zollamt kalkuliert die ifa AG mit einem Nettoertrag von 3,5 Prozent.

Um all das muss sich der Investor natürlich nicht selbst kümmern. Unternehmen wie die ifa AG übernehmen die Projektabwicklung und später das Immobilienmanagement. Einer Sache sollte man sich allerdings bewusst sein: „Jeder Investor erwirbt einen ideellen Anteil an der Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen“, erklärt ifa-Vorstand Ferdinand Lechner. Er ist also nicht Eigentümer einer bestimmten Wohnung, sondern schlichter Miteigentümer an der Liegenschaft. Einen Miteigentumsanteil kann man natürlich nicht so einfach wieder verkaufen, wie eine Wohnung. „Außerdem sollte man schon allein aus steuerlichen Gründen seinen Anteil für mindestens 22 Jahre behalten“, sagt Lechner. „Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7 Prozent pro Jahr abgeschrieben.“ So werden in den ersten Jahren hohe steuerliche Verluste erzielt und man muss für die Mieteinnahmen so gut wie keine Steuern zahlen.

Dieses Modell zielt vor allem auf den steuerlichen Vorteil ab und ist daher in erster Linie für Besserverdienende in der höchsten Steuerstufe (50 Prozent) interessant. „Wirtschaftlich am sinnvollsten ist das Modell für einen 50-jährigen Anleger, der noch 15 bis 20 Jahre so viel verdient, dass er in der höchsten Progressionsstufe ist und dann in Pension geht“, sagt Lechner. „Bei uns verzichten die Investoren für 30 Jahre auf eine Teilung. Dann könnte theoretisch parifiziert werden, aber nur wenn alle zustimmen.“

Oft werden Förderungen für Sanierung oder Neubau in Anspruch genommen. Ist das der Fall, gibt es eine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze für die Miete – in Wien liegt diese derzeit bei durchschnittlich sieben Euro pro Quadratmeter. Damit sind zwar die Einnahmen niedriger, durch die günstigere Miete ist aber auch das Leerstandsrisiko geringer.

Für eine Vorsorgewohnung kann man zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter verlangen. Bei diesem Konzept steht nicht der steuerliche Vorteil im Vordergrund, sondern die langfristige Veranlagung.

Wer in eine Immobilie investieren und sie irgendwann selbst nutzen möchte, ist mit dieser Variante besser beraten. Denn wer eine Vorsorgewohnung kauft, besitzt tatsächlich eine konkrete Wohnung. Die kann er – auch wenn das nicht der Sinn der Sache ist – wieder verkaufen, falls er dringend Geld brauchen sollte.

Auch bei einer klassischen Vorsorgewohnung ist man als Eigentümer kaum in die Vermietung involviert. Viele Anbieter setzen wie beim Bauherrenmodell auf einen Mietenpool: Die Mieten kommen in einen Topf und werden nach Nutzwerten auf die Eigentümer aufgeteilt. So kommt immer Geld herein, auch wenn die eigene Wohnung gerade nicht vermietet ist. Dafür fallen für die Verwaltung eines Pools Kosten an.

Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung? Welches Modell sinnvoller ist, muss letztendlich jeder für sich entscheiden.