Dürfen Grundkosten auch auf neue Mieter verteilt werden?

Grundkostenbeitrag

Für meine Genossenschaftswohnung habe ich bei Vertragsabschluss einen Bau- und Grundkostenbeitrag von 21.000 Euro bezahlt. 2019 wurde der Dachboden ausgebaut und es sind neue Wohnungen hinzugekommen. Die neuen Mieter zahlten nur einen geringen Baukostenbeitrag – je nach Wohnungsgröße – und keinen Grundkostenbeitrag. Mein Vorschlag, die Grundkosten neu zu berechnen und auf alle aufzuteilen wurde nicht umgesetzt. Ist es rechtlich in Ordnung, dass die neuen Mieter keinen Grundkostenanteil zahlen müssen?

Um Wohnraum zu beschaffen, waren und sind auch Genossenschaften berufen, bei bestehenden Gebäuden die Schaffung neuen Wohnraums zu prüfen. Diese Wohnungen werden als eigene wirtschaftliche Einheit betrachtet, die Baukostenbeiträge wie auch die Miethöhe wird getrennt von den übrigen Wohnungen betrachtet. Konsequenterweise sind dadurch auch die Laufzeiten für die Mieten andere. Das Gesetz sieht nicht vor, dass die Grundkosten neu zu verteilen sind. Da die Genossenschaft dem Kostendeckungsprinzip (der Finanzierung der Errichtungskosten) unterliegt, ist sicher gestellt, dass alle Mieter gleichbehandelt werden: Wer niedrige Grund- und Baukostenanteile erlegen musste, hat höhere monatlichen Mieten – und umgekehrt.

Rechtsvertretung

Unser Wohnhaus wurde vor dreißig Jahren von einer Genossenschaft errichtet. Bis auf zwei Wohnungen (meine und eine zweite), die vor einigen Jahren ins Eigentum übernommen wurden, werden alle anderen als „Genossenschaftswohnungen“ vermietet. Wer vertritt die Wohnbaugenossenschaft de jure als Miteigentümer der Liegenschaft nach außen und gibt es diesbezüglich Rechtsvorschriften?

Die Wohnbaugenossenschaft wird sowohl in der Rolle als Eigentümerin der Liegenschaft wie auch als Verwalterin der Liegenschaft von den bestellten Organen vertreten. Diese sind im Firmenbuch ersichtlich. Die Miteigentümer der Liegenschaft (also Sie, der andere Miteigentümer und die Genossenschaft als Miteigentümerin) bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft wird nach außen durch die Hausverwaltung vertreten.

Gebäudeprüfung

Unser Wohnhaus wird nach der ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude“ regelmäßig im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen überprüft. Die ÖNORM ist ja kein Gesetz, ist die Überprüfung somit verpflichtend? Die Kosten sind hoch und wurden uns (Mieter / Eigentümer) über die Betriebskosten angelastet. Ist das korrekt? Hätten hier nicht mehrere Angebote eingeholt werden müssen?

Die ÖNORM 1300 stellt gesammeltes Fachwissen dar, das die Sorgfalt von Grundeigentümern, besonders in den Fragen der Bauwerkehaftung und Wegehalterhaftung konkretisiert. Die Überprüfung nach dieser Norm verhindert den Vorwurf, dass sich die Eigentümer sorglos in Bezug auf Risiken, die aus dem Bauzustand ergeben, verhalten. Die Kosten dieser Überprüfungen sind nicht durch den Katalog des Mietrechtsgesetzes gedeckt, auf diesen wird durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz verwiesen. Bei Wohnungseigentum gibt es keinen derartigen Katalog, also wäre es gegenüber Wohnungseigentümern als Betriebskosten oder auch aus der Rücklage bestreitbar. Ganz allgemein gilt, dass der Verwalter nur Arbeiten zu angemessenen Preisen beauftragen darf. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt darüber hinaus, dass bei Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und bei größeren Verbesserungsarbeiten mindestes drei Angebote einzuholen sind. Eine Objektsicherheitsprüfung ist keine Erhaltungsarbeit, somit gilt nur die (zu beweisende) Verpflichtung, dass der Preis angemessen ist.

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