Fenstertausch: Muss die Holz-Verkleidung einheitlich sein?

Erhaltung

Die Eigentumswohnungen in unserem Haus wurden 1980 mit Verbundfenstern und Zwischenjalousien errichtet, zwischen den Fenstern befindet sich Holzverkleidung. Nun wollen wir neue Fenster. Laut Verwaltung ist es schwierig, Firmen zu finden, die ein Anbot legen. Daher sollen die Fenster nach Dringlichkeit getauscht werden, der Tausch wird sich über einen längeren Zeitraum ziehen. Muss die Holzverkleidung einheitlich sein?

Wenn nicht im Wohnungseigentumsvertrag oder durch Vereinbarung anderes geregelt, fallen alle Teile der Liegenschaft, die Sie nennen, in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Den Verwalter trifft hier die Pflicht, die für diese Erhaltung notwendigen Beträge im Wege der Ansparung der Rücklage zu sorgen. Weiters ist er verpflichtet, für die ordnungsgemäße Erhaltung der Liegenschaft zu sorgen und bei nicht regelmäßigen Erhaltungsarbeiten zumindest drei Angebote einzuholen. Die Hausverwaltung kann nur dann entbunden werden, drei Angebote einzuholen, wenn es für einen sehr speziellen Fall keine drei Anbieter gibt. Da es um die Erhaltung von Fenstern geht, werden mindestens drei Angebote einzuholen sein. Ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, über mehrere Jahre Fenster zu tauschen, ist schwer zu beurteilen. Wenn die Geldmittel nicht ausreichen und die Eigentümer keine Einmalzahlungen in die Rücklage leisten können, wird der Verwalter gezwungen sein, die Arbeiten nach Dringlichkeit durchzuführen. Ihre Bedenken, dass sich Preise verändern und Produkte nicht mehr verfügbar sein könnten, sind verständlich. Das einheitliche Erscheinungsbild des Hauses muss beachtet werden, ebenso Farben und Fensterteilungen. „Schwierig“ und „teuer“ sind keine Kriterien, die den Verwalter von seinen Pflichten entbinden.

Eigentümerversammlung

Bis jetzt hat in unserem Haus keine Eigentümerversammlung stattgefunden, wohl wegen Corona. Wie oft muss diese abgehalten werden?

Nach den Regeln der Pandemiebekämpfung war 2020 bis 2021 die Abhaltung von Eigentümerversammlungen unmöglich. Die gesetzliche Regelung über die Möglichkeit des Verwalters, die Eigentümer online teilnehmen zu lassen, besteht erst seit 2022. Grundsätzlich gilt für die Abhaltung von Versammlungen, was vertraglich geregelt wurde. Ist nichts anderes vereinbart, muss mindestens alle zwei Jahre eine Versammlung abgehalten werden. In der letzten Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz wurden diese Fristen verlängert: Versammlungen, die von März bis Dezember 2020 abzuhalten gewesen wären, müssen bis 30. 6. 2022 abgehalten werden, Versammlungen die im Juli bis Dezember 2021 abzuhalten gewesen wären, bis Ende 2022.

Sanierung

Mir stehen Garagen laut Wohnungseigentumsvertrag zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Diese sind laut Sachverständigem baufällig und entsprechen nicht der Bauordnung. Wer muss für die Erhaltung/Sanierung aufkommen?

Die Erhaltung von Garagen ist im Wohnungseigentum nicht anders geregelt als die von Wohnungen: Diese sind von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Ich kenne die Bewertung des Sachverständigen nicht, nehme aber an, dass konkret Maßnahmen aufgezeigt wurden, die zu setzen sind, damit Ihnen Ihr Nutzungsrecht an den Garagen weiterhin ermöglicht wird. Allerdings gilt der „konsensmäßige Zustand“: Es ist in dem Zustand zu erhalten, der sich aus dem letztgültigen Stand der erteilten Baubewilligung ergibt. Eine Änderung der Bauordnung hat keinen Einfluss darauf. Nur wenn Sie die Garagen zu anderem Zweck nutzen wollen, müssten sie baurechtlich bewilligt werden und geltende Vorschriften erfüllen.

Nächster Experten-Termin am Telefon:
16. Mai, 10 bis 11 Uhr
Daniela Kager, Rechtsanwältin, beantwortet am Telefon Leserfragen.
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