In diesem Stadtentwicklungsgebiet sind in den letzten Jahren 5.300 Wohnungen für 11.000 neue Bewohner entstanden.
Dieser durchdachte Mix sieht Gastronomie- und Kulturangebote, Büros, ein Fitnesscenter sowie ein Gesundheitszentrum mit der Trinity-Apotheke als erste Mieterin vor.
Heidrun-Maya Hagn war von Anfang an in die Entwicklung eingebunden und konnte gemeinsam mit der Projektleiterin Ideen für ihre Apotheke umsetzen. "Mit jedem Mieter wird vereinbart, bis wohin wir ausbauen. Beim Veranstaltungssaal machen wir etwa die physikalische und schalltechnische Ertüchtigung, den Einbau der speziellen Schallschutzfenster und die Beheizung", erklärt Derradji-Eder.
Ein guter Branchenmix ist besonders in neuen Stadtvierteln von großer Bedeutung, um Leerstand zu vermeiden. Das bestätigt auch Monika Hohenecker von RegioPlan Consulting: "Die Trends für die Erdgeschosszonen zeigen eine Verschiebung vom Handel, der mehr und mehr online stattfindet, hin zu Gastronomie, Dienstleistung und Freizeit."
Frequenz für Erfolg entscheidend
Von der Seestadt Aspern in der Donaustadt bis zum Sonnwendviertel in Favoriten: In Wien sind in den vergangenen zehn Jahren viele neue Stadtviertel entstanden. Die Erdgeschosszonen blieben aber oft lange leer.
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Monika Hohenecker weiß warum: "Häufige Ursachen für Leerstand in der Erdgeschosszone sind zu große Flächen, zu hohe Mieten, aber vor allem auch hohe Investitionskosten für den Ausbau der Geschäftsfläche bis zum schlüsselfertigen Zustand. Das bedeutet oft gerade am Anfang der Tätigkeit hohe Startkosten, die sich viele Unternehmer nicht leisten können."
Sie ergänzt: "Nach wie vor spielt auch die Lage der Fläche eine entscheidende Rolle – speziell in Stadtentwicklungsgebieten ist es entscheidend, dass für die Unternehmer gute Sichtbarkeit gegeben ist, dass sie an einer Frequenzachse liegen und es in der Nachbarschaft ergänzende Angebote gibt, die sich gegenseitig helfen können."
Mit Leerstand muss gerechnet werden
Die Bewirtschaftung von Sockelzonen stellt mit dem Rückgang des Handels und dem Personalmangel sowie finanziellen Herausforderungen eine echte Herausforderung für Unternehmen dar. „Insofern muss man im Moment in Stadtentwicklungsgebieten mit einer etwas höheren Leerstandsrate rechnen“, so die Retailexpertin.
Erdgeschoßzonen können für Unternehmer mit noch wenig Erfahrung attraktiv gemacht werden, indem man ihnen bei den Ausbaukosten unter die Arme greift. „In Stadtentwicklungsgebieten werden Flächen oft im Rohbau übergeben. Danach wartet noch viel Arbeit – verbunden mit hohen Kosten – auf die Mieter. Flexibilität bei der Größe und Gestaltung hilft, dafür muss der Unternehmer aber natürlich frühzeitig in den Planungsprozess einsteigen, um mitreden zu können“, so Hohenecker.
Was braucht der Markt?
Voll angelaufen ist auch die Verwertung der Gewerbeflächen im „Village im Dritten“. Das neue Stadtquartier in Wien-Landstraße entwickelt die ARE gemeinsam mit Partnern. Bis 2027 entstehen dort rund 2.000 Wohnungen sowie Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen. Ein Quartier für mehr als 4.000 Menschen braucht natürlich auch Flächen für Nahversorger, Dienstleister, Gesundheitseinrichtungen und vieles mehr. Viele dieser Angebote werden ab Herbst 2024 in den sogenannten Docks entlang des Landstraßer Gürtels Platz finden. Dabei handelt es sich um zwei Gebäude mit einem Flächenangebot von insgesamt 9.000 Quadratmeter.
Die Verwertung dieser Gewerbeflächen sowie auch die Flächen in den Erdgeschoßzonen in anderen Gebäuden des Village werden zentral von der eigens gegründeten ARE URBANIQ gesteuert. Verantwortlich dafür ist Cornelia Bredt.
Bredt bringt bereits viel Erfahrung von der Stadtteilentwicklung in der Seestadt Aspern mit: „Um die richtigen Zielgruppen für die Flächen in den Docks anzusprechen, haben wir zuerst den Markt evaluiert. Nicht jede Fläche passt zu jedem Mieter.“
Verwertung braucht Zeit
In den Docks gibt es eher große Flächen, der Nahversorger als Ankermieter ist bereits gefunden. Die kleinste Fläche in den Docks ist 150 Quadratmeter groß, mit gigantischen Raumhöhen von sechs Metern und eingezogener Galerie. „Dafür braucht es aber Mieter, die etwas zum Präsentieren haben und die sich diese Mieten auch leisten können“, so die Stadtraum-Expertin. „Kleine Betriebe wie Friseur oder Installateur werden mit Flächen im Village glücklich werden. Uns ist vollkommen klar, dass es in der Entstehungsphase des Quartiers auch Zwischennutzungen und Pop-ups geben wird. Wir geben der Verwertung Zeit, denn in den ersten Jahren ist hier noch Baustelle.“
Erfolg in Meidling
Im Stadtentwicklungsgebiet „Wolfganggasse“ hat im Herbst in der alten Remise der „Gleis//Garten“ eröffnet. Die Food-Hall hat sich rasch zum Treffpunkt im Grätzel entwickelt. Man trifft sich nicht nur zum Essen, sondern etwa auch zu Yoga und anderen Aktivitäten.
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Verantwortlich für das Konzept ist KraftMoments. Die Spezialisten für Food-Halls sind übrigens auch für das Gastronomieangebot in der „Fabrik1230“ verantwortlich. Geplant sind etwa eine hauseigene Gin-Destillerie und eine Bierbrauerei.
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