Es ist eine Frage, mit der sich viele Menschen im Laufe ihres Lebens beschäftigen: Soll ich mieten oder doch lieber kaufen? In jungen Jahren ist es üblich, dass man Mieter ist: weil man noch nicht weiß, an welchen Ort es einen verschlägt und wie lange man dort bleiben wird. Dann später, im Berufsleben und häufig auch mit der Familiengründung, wird der Wunsch nach einer eigenen Immobilie immer größer.
Dennoch ist die Entscheidung für die Mietwohnung oder fürs Eigentum neben der Frage der Leistbarkeit auch eine Typfrage und hängt von der individuellen Lebenssituation ab: Ob man sich für viele Jahre finanziell einschränken will, um einen Kredit abzubezahlen – oder einem andere Dinge wichtiger sind - und man Mieter bleibt. Als Mieter ist man flexibler, spontaner und mit der Wohnung ist weniger Aufwand verbunden. Dennoch stellen sich viele Menschen die Frage: Wäre es nicht sinnvoller, den Betrag, der jetzt für die monatliche Miete aufgewendet wird, in eine Anschaffung zu investieren, in die eigene Immobilie, die einmal ganz mir gehört? Fest steht: Nur dann, wenn man viele Jahre im eigenen Heim wohnen will, macht ein Kauf finanziell Sinn.
Der KURIER hat die genauen Rechnungen angestellt.
* Wie viel kostet eine Eigentumswohnung (100 m2) und ein Haus (130 m2) aktuell?
* Wie viel zahle ich beim Kauf, samt Nebenkosten und Kreditzinsen, über 20 Jahre?
* Wie viel zahle ich, wenn ich diese Wohnung für 20 Jahre nur miete?
* Welche Kosten fallen bei der Miete insgesamt an und wie viel erspare ich mir, wenn ich die Differenz in eine Geldanlage stecke?
Wann rentiert sich der Kauf?
Ein Kauf ist sinnvoll, wenn das Objekt eines fürs Leben ist. Nach 20 oder 25 Jahren fallen die Kosten für die Kreditrückzahlung weg, dann – auch in der Pension – zahlen Eigentümer nur mehr die Betriebskosten. „Eigentum zahlt sich immer aus“, sagt Peter Weinberger, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung (RIV). Seiner Meinung nach rechnet sich eine Immobilie nach rund zehn Jahren, konkret seien es 10,5 Jahre. „Denn wenn man eine Immobilie nach 10,5 Jahren wieder verkauft, steigt man ohne Verlust aus. In dieser Zeit hat man die Ankaufsnebenkosten verdient“, erklärt Weinberger. Das Objekt hat dann schon an Wert gewonnen (zumeist!).
Als Käufer hat man den Vorteil, in der eigenen Immobilie das Gefühl zu haben, tun und lassen zu können, was man will. Man muss niemanden um Erlaubnis fragen, wenn man eine PV-Anlage oder eine Sat-Schüssel montiert. Und man kann die Immobilie eines Tages an die Kinder oder Enkelkinder vererben – für viele ein wichtiges Kaufmotiv. Auf der anderen Seite ist mit dem Besitz auch etwas mehr Aufwand verbunden: Soll das Dach saniert oder die Gas-Heizung gegen eine Wärmepumpe getauscht werden, muss man die Kosten dafür natürlich selbst aufbringen.
Wann ist Mieten besser?
Für Peter Weinberger ist die Miete dann attraktiv, wenn sie nicht marktüblich ist: Also wenn man die Richtwert- oder Kategoriemiete bezahlt oder in einer geförderten Mietwohnung wohnt. Weinberger: „In diesem Fall zahlt man so wenig, dass es sich rechnet.“ Auch, wenn man die (eventuell hohen) Kreditraten nicht aufbringen kann oder das geforderte Eigenkapital nicht hat, ist Mieten die erste Wahl. Ebenso, wenn man auf Flexibilität setzt: häufige Umzüge sprechen für die flexible Mietwohnung.
Die Erklärung zum Rechenmodell - die wahren Kosten im Detail
So haben wir gerechnet und diese Annahmen haben wir dabei getroffen: Für die Analyse haben wir den Immobilienmarkt durchforstet und anonyme Beispiele durchgerechnet, um eine Größenordnung zu bekommen, welche Kosten aktuell anfallen. Dabei werden alle Kosten verglichen, die bei Kauf oder Miete über 20 Jahre entstehen. Wir haben zwei Modelle erstellt: die 100m2-Wohnung in Wien und das 130m2-Haus am Land. Jeweils als Kauf und zur Miete. Mit den Kosten, die über 20 Jahre anfallen.
Die Stadtwohnung in Wien
DIE KOSTEN BEI KAUF: Wir haben den Kaufpreis für ein Objekt inklusive der typischen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notar und Makler als Ausgangspunkt genommen. Für unsere Beispielrechnung gehen wir von 20 Prozent Eigenkapital (laut KIM-Verordnung) und einem Fixzins-Kredit mit rund 3,5 Prozent aus. Wir errechnen die Gesamtbelastung auf 20 Jahre samt Haus-Betriebskosten und dem künftigen geschätzten Wert der Immobilie.
*** Demnach liegt die Gesamtbelastung für eine 100m2-Wohnung mit einem Kaufpreis von 539.000 Euro nach 20 Jahren bei 862.600 Euro. Das sind Eigenkapital, Kreditrückzahlung inklusive Zinsen und Betriebskosten.
*** Der Wert der Wohnung liegt dann, nach 20 Jahren, geschätzt bei rund 800.925 Euro.
DIE KOSTEN BEI MIETE: Dem haben wir die Kosten für eine gleichwertige Wohnung für Mieter gegenübergestellt, die sogenannte Kaltmiete, plus die Haus-Betriebskosten. Wir gehen davon aus, dass die Miete und die Betriebskosten pro Jahr durchschnittlich um drei Prozent steigen. Weil die monatlichen Mietaufwände niedriger sind als die monatlichen Kreditrückzahlungen im Falle eines Kaufs, legen wir das Ersparte monatlich in eine Geldanlage, die vier Prozent Rendite abwirft. Das ergibt ein schönes Kapital nach 20 Jahren. Im Detail:
*** Die Gesamtbelastung für 20 Jahre Miete liegt, inklusive jährlicher Steigerungen von 3 Prozent, bei 660.979 Euro.
*** Legt man die monatliche Ersparnis von 725 Euro (weil die Miete günstiger ist als die Kreditrückzahlung und damit jedes Monat etwas Geld übrig bleibt) in eine Geldanlage mit guter Verzinsung, ergibt das nach 20 Jahren ein Kapital von 263.785 Euro.
Das Haus am Land
DIE KOSTEN BEI KAUF: Wir haben den Kaufpreis für ein Objekt inklusive der typischen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notar und Makler als Ausgangspunkt genommen. Für unsere Beispielrechnung gehen wir von 20 Prozent Eigenkapital (laut KIM-Verordnung) und einem Fixzins-Kredit mit rund 3,5 Prozent aus. Wir errechnen die Gesamtbelastung auf 20 Jahre samt Haus-Betriebskosten und dem künftigen geschätzten Wert der Immobilie.
*** Demnach liegt die Gesamtbelastung für ein Haus am Land mit 130m2 mit einem Kaufpreis von 380.000 Euro nach 20 Jahren bei 637.587 Euro. Das sind Eigenkapital, Kreditrückzahlung inklusive Zinsen und Betriebskosten.
*** Der Wert der Wohnung liegt dann, nach 20 Jahren, geschätzt bei rund 564.660 Euro.
DIE KOSTEN BEI MIETE: Dem haben wir die Kosten für ein gleichwertiges Haus für Mieter gegenübergestellt, die sogenannte Kaltmiete, plus die Haus-Betriebskosten. Wir gehen davon aus, dass die Miete und die Betriebskosten pro Jahr durchschnittlich um drei Prozent steigen. Weil die monatlichen Mietaufwände in beiden Fällen niedriger sind als die monatlichen Kreditrückzahlungen im Falle eines Kaufs, legen wir das Ersparte monatlich in eine Geldanlage, die vier Prozent Rendite abwirft. Das ergibt ein schönes Kapital nach 20 Jahren. Im Detail:
*** Die Gesamtbelastung für 20 Jahre Miete liegt, inklusive jährlicher Steigerung von 3 Prozent, bei 551.116 Euro.
*** Legt man die monatliche Ersparnis von 258 Euro (weil Miete günstiger ist als Kreditrückzahlung und damit jedes Monat etwas Geld übrig bleibt) in eine Geldanlage mit guter Verzinsung, ergibt das nach 20 Jahren ein Kapital von 93.872 Euro.
Wichtiger Hinweis: Die Berechnungen wurden auf Basis aktueller Kriterien durchgeführt. Es handelt sich hier um Beispielrechnungen, die Größenordnungen verdeutlichen sollen. Verschieben sich Prozentpunkte nach oben oder unten, ist die Rechnung klarerweise komplett anders, vor allem wegen der langen Laufzeit. Alle Angaben ohne Gewähr - der KURIER übernimmt keine Haftung.
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