Airbnb: Für wen sich vermieten in Wien noch lohnen wird
Vermietungsplattformen wie Airbnb, 9flats oder Wimdu boomen seit etlichen Jahren, alleine in Wien verzeichnet die Buchungsplattform aktuell beinahe 15.000 Angebote. Gemütliche Unterkünfte, die das individuelle Kennenlernen einer neuen Umgebung ermöglichen, machen den Erfolg aus.
Durch das starke Wachstum der Plattformen wurden die negativen Auswirkungen für den lokalen Wohnungsmarkt sichtbar. Wege, die Kurzzeitvermietungsplattformen gesetzlich zu regulieren, wurden gesucht.
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Auch in Österreich sind viele Wohnungsbesitzer – vor allem im preisregulierten Segment in Altbauten – auf den Geschmack gekommen, die eigenen vier Wände über eine Plattform tage- oder wochenweise anzubieten. Mittlerweile gibt es tausende Wiener Objekte allein über Airbnb. Der KURIER hat mit einer Wienerin gesprochen, die zwei private Altbauwohnungen bereits vor der Coronakrise an Urlauber vermietet hat. Mit der Pandemie sind die Urlauber ausgeblieben, daher hat sie ihre Wohnungen wieder langfristig vermietet. Der Vergleich zeigt: „Die kurzfristige Vermietung über Plattformen bringt finanziell etwa doppelt so viel ein – natürlich abhängig vom Monat.“ Der Dezember sei immer ausgebucht, im Jänner und Februar hingegen sei die Buchungslage mäßig.
Vermietungen von Wohnungen an Touristen ist für manche gar zum Investment geworden – sie kaufen Immobilien gezielt zu diesem Zweck an. Die Entwicklung setzt den angespannten Wohnungsmarkt weiter unter Druck – für junge Menschen ist es dadurch noch einmal schwieriger geworden, erschwinglichen Wohnraum in den Städten zu finden. Hinzu kommt: In den betroffenen Häuern fühlen sich Nachbarn durch die ständig wechselnden Besucher zunehmend gestört. Das fängt beim Lärm der Koffer an, die zu jeder Tages- und Nachtzeit durch das Stiegenhaus gezerrt werden, und endet bei lauten Partys und überquellenden Mistkübeln im gemeinsamen Müllraum.
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Um den Verlust von leistbarem Wohnraum einzudämmen, hat die Stadt Wien bereits vor Jahren erste Schritte gesetzt. Seit Dezember 2018 ist die gewerbliche Vermietung von Wohnraum in der Regel für ausgewiesene Wohnzonen verboten. Das bedeutet, dass gemäß § 7a der Wiener Bauordnung die regelmäßige gewerbliche Vermietung von Wohnräumen zu kurzfristigen Beherbergungszwecken in Wohnzonen nicht zulässig ist. Als Wohnzonen gelten die Wohngebiete und gemischte Baugebiete der Bezirke 1 bis 9 und 20 und damit sämtliche innerstädtische Bereiche Wiens.
Nun soll der Kurzzeitvermietung in der Bundeshauptstadt ein weiterer Riegel vorgeschoben werden. Laut der Novelle der Wiener Bauordnung dürfen Wohnungen in Wien ab Juli 2024 nur mehr 90 Tage im Jahr über Plattformen vermietet werden. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise zu ermöglichen, jedoch gewerbliche, gewinnorientierte Kurzzeitvermietungen zu verhindern.
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Allerdings gibt es Ausnahmen: Eine längere Vermietung ist ab dem 1. Juli 2024 zwar immer noch möglich, aber nur mit Ausnahmebewilligung. Diese wird dann erteilt, wenn sich die Immobilie nicht in einer Wohnzone, in einem Kleingarten oder Grünland befindet und wenn zur Errichtung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden. Außerdem müssen alle Miteigentümer im Haus zustimmen, dann wird die Ausnahmebewilligung für fünf Jahre erteilt.
Die Frage ist nun: Wie wird sich die Änderung auf den Markt auswirken? „Das ist sicher befruchtend für den Wohnungsmarkt“, sagt Matthias Ortner, Partner der Advicum Consulting, die Immobilienunternehmen berät. Viele Wohnungen, die bisher tageweise an Urlauber vermietet wurden, werden künftig langfristig vermietet oder verkauft werden, ist er überzeugt. „Haben die Eigentümer, das sind oft Privatpersonen, den Kauf variabel finanziert, wird es sich für sie nicht ausgehen, mit den Einnahmen aus maximal 90 Tagen Kurzzeitvermietung den Kredit zu bedienen“, so Ortner. Die Wohnung dauerhaft zu vermieten könnte finanziell knapp werden. „Oder sie verkaufen die Wohnung – was aufgrund des hohen Angebots am Wohnungsmarkt auch nicht so leicht sein dürfte“, so Ortner.
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Mit der Gesetzesänderung wird laut dem Experten auch eine Maßnahme gegen den Leerstand in der Stadt gesetzt. „Denn nur zirca 50 Prozent des Leerstands sind strukturell – etwa durch Mieterwechsel oder Sanierungen – die anderen 50 Prozent sind gewollter Leerstand“, so Ortner. „Davon geht ein substanzieller Teil auf Kurzzeitvermietungen zurück. Von diesem Leerstand wird durch die Gesetzesänderung ein Teil auf den Markt kommen.“
Die Kontrolle der neuen Regelung wird laut Ortner auf jeden Falls der Knackpunkt sein, ob die Novelle auch greift. Denn es war auch schon bisher so, dass Verstöße gegen das Wohnzonen-Verbot nur in Einzelfällen nachgewiesen werden konnte. Konkret dann, wenn es zu Anzeigen von Nachbarn gekommen ist. Nachweis schwierig: Dem stimmt auch Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) zu. „Der Nachweis, dass die Vermietung länger als 90 Tage pro Jahr erfolgt ist, wird schwer zu erbringen sein. Um diese Frist inoffiziell auszuweiten, gibt es genügend Möglichkeiten“, so Prunbauer. Er ergänzt: „Die Androhung von Strafen erscheint hier nur wenig effektiv zu sein. Die Stadt will zur Kontrolle der Kurzzeitvermietungen einen Abgleich mit der Ortstaxenerhebung machen. Denn die Ortstaxe muss bei jeder Vermietung über Online-Plattformen wie Airbnb abgeführt werden.
Anbieter von Kurzzeitvermietung wie Airbnb müssen künftig mehr Daten mit den europäischen Behörden teilen. Die EU will es den Städten damit erleichtern, gegen illegale Vermietungen vorzugehen.
- In Salzburg und Tirol müssen Vermieter sich registrieren, erst nach Registrierung kann vermietet werden.
- Paris begrenzt die Anzahl der Tage für Vermietungen.
– Florenz hat ein Verbot für neue kurzfristige Ferienvermietungen im historischen Stadtzentrum erlassen. Italien erwägt, die Regeln landesweit zu verschärfen.
– Portugal vergibt keine neue Lizenzen für Airbnbs und ähnliche Ferienunterkünfte mehr – außer in ländlichen Gebieten.
– Die spanische Stadt Barcelona geht anders vor: Gastgebern ist es nicht gestattet, ein Zimmer für weniger als 31 Tage zu vermieten.
– Palma hat die touristische Vermietung in Apartmenthäusern verboten, Gastgeber dürfen nur Einfamilienhäuser vermieten.
- In einigen Großstädten und Ferienorten in Deutschland gibt es Gesetze, die die Vermietung über Airbnb stark einschränken. Gewerbliche Gastgeber benötigen eine Registrierungsnummer. Große Städte haben sogenannte „Airbnb-Jäger“ eingestellt, die unerlaubte Vermietungen aufspüren.
– Auch in den USA gibt es eine wachsende Zahl von Städten und Bundesstaaten, die die Vorschriften für Airbnb verschärfen. So müssen neue Vermieter in Memphis, Tennessee, über eine neue Lizenz verfügen. In New York sind nur mehr zwei Urlauber zugleich pro Wohnung erlaubt.
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