Preisauftrieb bei Immobilien beruhigt sich, aber Immer noch hohes Niveau

Der Preisauftrieb bei Immobilien hat sich zuletzt spürbar beruhigt. Zwar kletterten die Preise im Schlussquartal 2022 weiter nach oben, aber bei weitem nicht mehr so stark wie davor, zeigt eine Marktanalyse der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) von heute, Montag. Demnach halbierte sich die Teuerung der Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahresquartal im bundesweiten Schnitt auf 5,6 Prozent (nach 12 Prozent im dritten Quartal), in Wien waren es 4,8 Prozent (nach 9,6 Prozent).

Die Preise für Wohnimmobilien deuteten zu Jahresbeginn 2023 österreichweit auf "eine Verlangsamung des seit der zweiten Jahreshälfte 2020 bestehenden Preisauftriebs" hin, so die Nationalbank mit Blick auf ihre aktuelle Immobilienmarktanalyse. Der Trend stark steigender Immobilienpreise habe sich "im vierten Quartal 2022 erstmals eingedämmt".

Inflation

Allerdings auf einem seit langem überteuertem Niveau. Zwar zeigt der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien im vierten Quartal des abgelaufenen Jahres "eine geringere Abweichung der Preise von Fundamentalfaktoren", also eine sich abschwächende Überbewertung. Die Immobilien waren aber immer noch deutlich zu teuer: Im vierten Quartal 2022 lag der Indikator bei 34,2 Prozent, nach 37,3 Prozent im dritten Quartal. Er weise aber darauf hin, "dass die Risiken für die Finanzmarktstabilität, die sich aus dem Immobilienmarkt ergeben, nicht weiter steigen", so die Nationalbank.

Dies sei - neben den gegenüber dem Vorquartal leicht gesunkenen Immobilienpreisen - "vor allem auf die hohe Inflation zurückzuführen, wodurch die realen Immobilienpreise sinken". In Wien waren Wohnimmobilien laut Fundamentalpreisindikator der OeNB im vierten Quartal 2022 im Schnitt sogar um 39,6 Prozent zu teuer. Gegenüber dem dritten Quartal verringerte sich die Überbewertung um 3,1 Prozentpunkte.

Der Indikator der OeNB, der die Überteuerung von Immobilien ausschildert, setzt sich aus den Teilindikatoren reale Immobilienpreise, Leistbarkeit, Immobilienpreise zu Miete, Wohnimmobilienpreise zu Baukosten, Kredittragfähigkeit, Wohninvestitionen zu Bruttoinlandsprodukt (BIP) und Zinsrisiko zusammen.

Immobilienpreise Ende 2022 im Schnitt gesunken

In der zweiten Jahreshälfte 2022 gingen die Immobilienkäufe in Österreich laut Nationalbank merklich zurück. Der Anteil an verkauften Objekten (in Prozent der angebotenen Immobilien) sei sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen "deutlich rückläufig" gewesen.

Im Vergleich zum Vorquartal seien die Immobilienpreise im vierten Quartal 2022 in österreichweiten Schnitt um 2 Prozent gesunken. Im dritten Quartal war gegenüber dem Vorquartal noch eine geringfügige Verteuerung von 0,3 Prozent verzeichnet worden. Betrachtet man die Entwicklung im Bundesgebiet ohne Wien, drehte sich die Dynamik des Immobilienpreisanstiegs laut OeNB nach einem Plus von 4 Prozent im dritten Quartal auf minus 1,6 Prozent im vierten Quartal.

Die starke Wohnbaukonjunktur der letzten Jahre klingt der Nationalbank zufolge langsam ab. Die 2019 und 2020 verzeichnete Rekordanzahl an Wohnungsfertigstellungen sei 2021 mit 71.200 Fertigstellungen nochmals übertroffen worden. Doch ab 2022 sei "mit einer deutlich rückläufigen Anzahl an Fertigstellungen" zu rechnen.

Eine wesentliche Ursache für diese Abkühlung liege im Überangebot an Wohnungen, das sich zuletzt aufgebaut habe und 2023 auf 50.000 Wohnungen steigen werde. Die Bauwirtschaft sei darüber hinaus von starken Anstiegen der Bau- und Grundstückskosten, steigenden Zinsen, der Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien und sinkenden Realeinkommen betroffen.