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Wohntelefon
04/05/2013

Wer zahlt den neuen Kühlschrank

Thomas Malloth vom Fachverband der Immobilientreuhänder gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

Ich bin Vermieterin einer Wohnung. Der Mietvertrag wurde am 24. Februar 2013 abgeschlossen. Nun ist der Kühlschrank in der Einbauküche, die ich zur Verfügung gestellt habe, defekt. Wer kommt für den Ersatz auf? Ich oder der Mieter?

Das ist eine der schwierigsten Fragen, zumal es gesetzlich dem Grunde nach nicht wirklich geregelt ist. Grundsätzlich erfolgt die Mietzinsbildung in einer Wohnung immer auf Basis einer bestimmten Geschäftsgrundlage, wobei jeder der Vertragspartner eine gewisse Vorstellung von dieser Wohnung und deren Ausstattung hat. Ihr Mieter hatte die Vorstellung, er bekäme eine funktionstüchtige Einbauküche inklusive Kühlschrank zu Verfügung gestellt. Auch wenn dies kein kategoriebestimmendes Merkmal ist, wird es trotzdem im Schaubild des Mieters enthalten gewesen sein, wofür er schließlich auch Miete bezahlt.

Ich würde Ihnen raten, den Kühlschrank zu ersetzen, da Sie aufgrund der kurzen Zeitspanne seit Mietvertragsabschluss ein allfälliges Verfahren eher verlieren würden. Je größer natürlich der zeitliche Abstand zum Mietvertragsabschluss ist, desto eher ergibt sich die Frage, ob die Reparatur oder der Ersatz nicht doch der Wartungspflicht und Instandhaltungspflicht des Mieters unterliegt.

Ich bin Mieter einer Dachgeschoßwohnung. In den unteren Stockwerken wird auf dem Gang geraucht und der Rauch zieht durch entsprechende Sogeffekte in meine Wohnung. Kann ich ein Rauchverbot im Haus gesetzlich erwirken?

Prinzipiell sind Emissionen, das wären zum Beispiel Rauch, andere Gerüche oder auch Lärm Unannehmlichkeiten nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Sofern ein bestimmtes Maß an Emissionen die Zumutbarkeitsgrenze übersteigt, wäre eine entsprechende Mietzinsminderung durchsetzbar.

Entscheidend ist in diesem Zusammenhang natürlich, dass die vorliegende Rauchemission eine gewisse Zumutbarkeitsgrenze überschreiten muss. Wir leben in einer freien Gesellschaft und die Freiheit des Einzelnen endet dort, wo die Freiheit des anderen beginnt. So kann man niemandem grundsätzlich das Rauchen im Stiegenhaus verbieten, sofern aber die Rauchentwicklung so stark ist, dass es wirklich zu signifikanten Beeinträchtigungen der Lebensqualität kommt, kann dagegen juristisch vorgegangen werden.

Wenn es tatsächlich unzumutbar ist, man ständig vom Rauch belästigt ist und diese Beeinträchtigung weiterhin vorhanden ist, dann wird das Gericht über ein allfälliges Mietzinsminderungsrecht zu entscheiden haben. In welchem Ausmaß diese Mietzinsminderung stattfindet, würde sich dann in einem entsprechenden Verfahren zeigen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Die Heizkosten sind pauschal in den Mietkosten inkludiert. Bei überdurchschnittlichem Verbrauch wird aber eine Nachzahlung schlagend. In den Wohnungen über und unter mir wird nicht geheizt, sodass ich verstärkt heizen muss, um entsprechenden Schimmelbefall zu vermeiden. Habe ich Anspruch auf Mietzinsminderung?

Vor allem die Schimmelbildung ist ein Fall einer teilweise sogenannten Unbrauchbarkeit nach dem Recht des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Wenn Sie tatsächlich Schimmelbildung haben oder es durch die nicht beheizten Wohnungen über und unter Ihnen besonders kalt ist, wenden Sie sich an Ihren Vermieter und teilen Sie ihm diesen Umstand mit.

Weisen Sie ihn darauf hin, dass Sie der Ansicht sind, dass Sie das Recht der zumindest teilweisen Mietzinsminderung haben und bitten Sie ihn um einen entsprechenden Vorschlag. In welcher Höhe eine allfällige Mietzinsminderung angemessen ist, müsste im Detail beurteilt werden.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
15.4. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Rechtsanwälte Heidinger / Alix Frank

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