Was tun damit der Mieter auszieht?

Ich habe mein Einfamilienhaus auf drei Jahre befristet vermietet. Im Vertrag steht, dass eine einvernehmliche Verlängerung möglich ist. Ich will den Mieter aber jedenfalls loswerden, weil er nur unregelmäßig Miete zahlt. Was kann ich jetzt schon tun, damit er sicher auszieht, wenn die Befristung endet?

Bereits vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses besteht die Möglichkeit, dass Sie eine gerichtliche Verfügung beantragen, mit der dem Mieter aufgetragen wird, das Haus an Sie nach Ablauf des Mietvertrages zu übergeben (§ 567 ZPO). Der sogenannte Übergabeauftrag bildet, sofern er rechtskräftig wird, einen Exekutionstitel. Den Antrag können Sie frühestens sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrages bei Gericht stellen. Wenn Sie über keinen rechtskräftigen Übergabeauftrag verfügen und der Mieter nicht auszieht, müssten Sie mit einer Räumungsklage vorgehen.

An allgemeinen Teilen einer Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Eine Zuordnung der Fahrrad-Parkplätze zu den jeweiligen Eigentumswohnungen ist daher nicht möglich. Es könnte aber eine Regelung betreffend die Benützung dieses allgemein verfügbaren Teiles der Liegenschaft getroffen werden, wofür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist. In einer derartigen Benützungsregelung können Art, Weise und Umfang der Benützung der Fahrradabstellplätze durch die Wohnungseigentümer detailliert festgelegt werden.

Sämtliche Wohnungseigentümer können eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Aufteilung der Aufwendungen einvernehmlich vereinbaren. Dabei besteht die Möglichkeit, auch die unterschiedliche Nutzung eines Personenaufzuges zu berücksichtigen. Wenn keine Einigung zustande kommt, kann versucht werden, in einem gerichtlichen Verfahren eine Änderung des Aufteilungsschlüssels zu erwirken, da möglicherweise unter bestimmten Voraussetzungen, die im Gerichtsverfahren geprüft werden, eine von den Anteilen abweichende Abrechnung betreffend den Personenaufzug festgelegt werden könnte. Ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung wird aber die objektive und nicht so sehr die subjektive Nutzungsmöglichkeit sein.

Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die „Eigentümergemeinschaft“. Die Eigentümergemeinschaft ist eine sogenannte juristische Person und kann in Verwaltungsangelegenheiten Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und beispielsweise betreffend Abgaben und sonstige Schulden, die sich auf die gesamte Eigentümergemeinschaft beziehen, auch geklagt werden. Für Schulden, die ausschließlich einen einzelnen Wohnungseigentümer betreffen, haften die anderen aber nicht. Zur Teilungsklage: Da Sie das Objekt gemeinsam mit Ihrem Lebensgefährten kaufen, wird entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft begründet. In der Folge könnten Sie oder ihr Lebensgefährte bei Gericht eine Teilungsklage einbringen, um eine Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft zu erwirken. Aufgrund des Gesetzes besteht aber die Möglichkeit, dass auf die Dauer von drei Jahren ab Eintragung der Partnerschaft im Grundbuch vertraglich auf eine Teilungsklage verzichtet wird.

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