Wie komme ich zu einem Parkplatz?
Ich bin Eigentümer einer Wohnung in Eisenstadt und möchte gerne eine allgemeine Fläche als Abstellplatz für mein Auto mieten. Etwa 70 Prozent der anderen sind einverstanden, aber ich brauche die Zustimmung von allen, oder? Wie komme ich zu einer gerichtlichen Benützungsregelung? Wie muss ich da vorgehen?
Der Abschluss eines Mietvertrages über allgemeine Teile der Liegenschaft an einen Miteigentümer gehört nicht zur „ordentlichen Verwaltung“, daher genügt auch ein Mehrheitsbeschluss nicht. Sie benötigen entweder die einstimmige Zustimmung oder eine Entscheidung durch das zuständige Gericht. Auch eine Benützungsregelung muss durch sämtliche Miteigentümer erfolgen. Jeder Wohnungseigentümer kann aber eine gerichtliche Regelung aus wichtigen Gründen beantragen. Mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile kann während des Gerichtsverfahrens über den Antrag bereits eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden. Den Antrag können Sie beim Bezirksgericht Eisenstadt einbringen. Dem Antrag sollten Sie eine Liste der übrigen Miteigentümer (etwa in Form eines Grundbuchsauszuges) anschließen.
Die Aufteilung der Aufwendungen im Wohnungseigentum (also auch der Betriebskosten) erfolgt so, wie es im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart wurde. Gibt es dort keine Vereinbarung, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt, sofern es nicht im Haus noch Mietverhältnisse gibt, die vor der Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurden (in diesem Fall erfolgt die Aufteilung nach der Nutzfläche). Die Änderung des Verteilungsschlüssels ist zulässig, allerdings nur wirksam, wenn sie schriftlich und einstimmig durch alle Wohnungseigentümer erfolgt. Eine Änderung durch die Hausverwaltung allein ist somit weder zulässig noch wirksam.
Zieht der bisherige Mieter aus der Wohnung aus, kann er seine Mietrechte an nahe Angehörige abtreten – und zwar ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen –, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Eine Abtretung ist nur an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (daher auch Enkelkinder), Adoptivkinder und Geschwister, nicht aber an andere Verwandte möglich. Verwandte in gerader Linie müssen mindestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit ihm im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Der bisherige Mieter muss die Wohnung tatsächlich verlassen. Die Mitteilung an den Vermieter kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen, das am besten vom bisherigen und vom eintretenden Mieter unterschrieben wird.Mangelt es an einer der Voraussetzungen (zum Beispiel am mindestens zweijährigen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung), bleibt nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter über eine Vertragsänderung oder über einen neuen Mietvertrag zu einigen.
Bei befristeten Mietverträgen über eine Wohnung, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, hat der Mieter nach einem Jahr ein gesetzlich zwingend festgelegtes vorzeitiges Kündigungsrecht in der von Ihnen genannten Form. Bei unbefristeten Mietverträgen, und zwar unabhängig davon, ob sie dem Mietrechtsgesetz unterliegen oder nicht, gibt es kein solches gesetzliches Kündigungsrecht. Hier sind lediglich die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist (also z. B. monatlich, quartalsweise, etc.) und der vereinbarte Kündigungstermin (z. B. zum Monats- oder Quartalsende) einzuhalten. Wenn vertraglich kein Kündigungsverzicht vereinbart ist, kann der Mieter somit jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Frist bzw. des vereinbarten Kündigungstermins kündigen. Enthält der Mietvertrag keine Kündigungsfristen bzw. -termine, kann die Aufkündigung unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsende erfolgen.
Grenzen der Nutzung der allgemeinen Teile sind grundsätzlich die Gefahr von ernsthaften Schäden an der Liegenschaft oder Gefahren für deren Bewohner. Ansonsten ist hinsichtlich der Nutzung eine Interessenabwägung vorzunehmen. Da die Grünflächen der Erholung der Eigentümer dienen sollen und Kindern die Möglichkeit des Spielens in angemessenem Rahmen nicht verwehrt werden kann, sind geringfügige Beschädigungen von Sträuchern, die deren Überleben nicht gefährden bzw. deren Aussehen nicht gravierend nachteilig beeinflussen, im Allgemeinen in Kauf zu nehmen. Ich empfehle, mit der Hausverwaltung abzuklären, ob ein Schutz der Sträucher möglich ist und mit den jeweiligen Eltern ein vernünftiges Gespräch zu suchen, um die Schäden nach Möglichkeit zu vermeiden.
DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
04.2. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Notar, Markus Kaspar
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