Udo Weinberger, Immobilienverwalter

© KURIER/Jeff Mangione

Wirtschaft Immobiz
05/05/2020

Muss ich bunte Wände beim Auszug weiß streichen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen. Wenn Sie Fragen haben, bitte an: immo@kurier.at. Diesmal: Udo Weinberger - Immobilienverwalter

von Claudia Elmer

Ich möchte eine Markise auf dem Balkon anbringen. Muss der Vermieter zustimmen?

Udo Weinberger: Die Zulässigkeit von Änderungen hängt von der Art der Veränderung, der vertraglichen Grundlage und der Anwendbarkeit des Gesetzes ab. Im MRG muss der Vermieter unwesentliche Veränderungen dulden. Eingriffe in das äußere Erscheinungsbild bzw. die Inanspruchnahme von allgemeinen Flächen muss der Mieter dem Vermieter anzeigen. Für die Anbringung einer Markise werden Sie die Zustimmung des Vermieters einholen müssen. Sie sollten Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten detailliert darstellen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten ab, gilt die Zustimmung als erteilt. Unter gewissen Voraussetzungen können Sie die Zustimmung auch gerichtlich durchsetzen. Am Ende des Mietverhältnisses wäre die Markise – so nichts anderes vereinbart – wieder zu demontieren.

Muss ich beim Auszug bunt ausgemalte Wände weiß streichen bzw. Löcher zuspachteln?

Udo Weinberger: „Bunt ausgemalt“ ist ein sehr subjektiv empfundener Begriff: Grundsätzlich muss der Mieter Abnützungserscheinungen, die auf die gewöhnliche Nutzung des Mietgegenstands zurückzuführen sind, nicht beheben – diese gelten mit Zahlung des Mietzinses als abgegolten. Andererseits ist der Mieter verpflichtet, Spuren eines übermäßigen Gebrauchs zu sanieren. Nach der Judikatur sind etwa „besonders auffällige Wandfarben“ vor der Rückgabe weiß zu übermalen. Ebenso verhält es mit den Löchern: geringfügige Eingriffe wie z. B. Löcher von Bildernägeln sind hinzunehmen, nicht aber „21 Bohrlöcher in der Badverfliesung“ (so die Gerichte). Es kommt hier wie so oft auf die konkrete Situation an.

Welche Gesetze gelten für die BUWOG Objekte in Kärnten, wenn der Mieter derzeit in Kurzarbeit ist und sich die Miete nicht leisten kann?

Udo Weinberger: Das 4. COVID-19 Gesetz regelt, dass Mieten, die von 1.4. bis 30.6.2020 anfallen, nicht fristgerecht bezahlt werden müssen, sofern durch die aktuelle Lage die wirtschaftliche Situation soweit beeinträchtigt wurde, dass eine fristgerechte Zahlung nicht erwartet werden kann. Verträge können wegen Zahlungsrückständen aus dieser Periode nicht gekündigt oder vorzeitig beendet werden. Die Geltendmachung des Anspruchs ist vor dem 31.12.2020 gerichtlich nicht möglich und der Rückstand darf auch nicht mit der Kaution aufgerechnet werden. Erst nach dem 30.6.2022 kann der Vermieter, aufgrund bestehender Ansprüche, vertragsbeendigende Maßnahmen zu setzen. Das gilt für alle Liegenschaften im Bundesgebiet unabhängig von der Nationalität die handelnden Personen bzw. welchen Sitz eine Gesellschaft hat. Eine Vereinbarung darüber ist dabei nicht nötig: Kann der Mieter beweisen, dass er unter die beschriebene Regelung fällt, ist ein gerichtliches Vorgehen bis 1.1.2021 nicht möglich und eine gerichtliche Aufkündigung des Vertrags bis 1.7.2022 verhindert.

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