Ein Blick auf den Immobilienmarkt - wie geht’s weiter?

Während die Corona-Pandemie hierzulande eine schwere Rezession ausgelöst hat, ist der Immobilienmarkt davon bisher weitgehend unberührt geblieben. Nach einem kurzen Schockmoment während des ersten Lockdowns im März hat die Nachfrage nach Wohnraum – vor allem im ländlichen Bereich im Grünen – wieder angezogen. Dennoch ist eine große Verunsicherung spürbar, was die künftige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt betrifft. Das führt derzeit dazu, dass Verkäufer abwarten, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt – und ihre Objekte nicht auf den Markt bringen.

Wie lange kann sich das Hoch noch halten?

Seit mehr als zehn Jahren gibt es auf dem Wohnungsmarkt ein Hoch – zumindest aus Sicht der Immobilienwirtschaft. Seit 2008 sind die Wohnungspreise in Österreich im Aufschwung. „Zwischen 2015 und 2019 sind sie um 21 Prozent gestiegen“, rechnet Matthias Reith, Ökonom bei der Raiffeisen Bank International (RBI), vor. In dieser Zeit galt das Motto: Grundbuch statt Sparbuch.

Inevestitionen in Betongold

Nach wie vor ist viel Geld da, das veranlagt werden will, am liebsten in sichere Sachwerte, also Betongold. Gleichzeitig wird für den Kauf, die Einrichtung oder die Sanierung viel Geld aufgenommen, das zeigt die Entwicklung der Wohnbaukredite. Heuer bis einschließlich September wurden Wohnbaukredite im Ausmaß von 17,2 Milliarden Euro aufgenommen.

Das ist ein Plus von rund 16 Prozent im Vergleich zu 2019, geht aus aktuellen Zahlen der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) hervor. Die Zinsentwicklung unterstützt diesen Trend zum Investment in Immobilien, die Finanzierungskonditionen sind sehr günstig. Konkret liegen die Hypothekarzinsen derzeit laut Raiffeisen-Experten bei 1 bis 1,75 Prozent – und auf diesem Niveau werden sie laut Europäische Zentralbank (EZB) auch bleiben. Denn steigende Leitzinsen sind in weite Ferne gerückt.

Unter diesen Voraussetzungen stehen die Zeichen für einen fortgesetzten Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt gut. Allerdings gibt es einige Faktoren, die diesen Trend bremsen könnten. Denn was mit dieser Entwicklung nicht mithalten kann, ist die Leistbarkeit von Wohnraum, konkret das Haushaltseinkommen, sagt Matthias Reith. Im Vergleich zum Einkommen wird Wohnen immer teurer, die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommen geht immer weiter auf.

Während die Reallöhne in den vergangenen fünf Jahren um knapp fünf Prozent gestiegen sind, haben sich die Mieten um 15 Prozent und die Kaufpreise um 27 Prozent verteuert, geht aus einer Studie von Erste Bank und Sparkasse hervor. Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter Wohnraum im Erstbezug österreichweit – laut Property-Index des Beratungsunternehmens Deloitte – aktuell fast 4.200 Euro. Für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung müssen der Studie zufolge rund zehn durchschnittliche Bruttojahresgehälter aufgebracht werden.

Noch ein Studienergebnis: Mehr als jeder fünfte Österreicher (22 Prozent) gab im Rahmen der ING International Survey an, sich Monat für Monat mit dem Bezahlen von Kreditrate oder Miete schwer zu tun. Matthias Reith: „Das spricht gegen ein Fortsetzen der Preiszuwächse.“ Hinzu kommt, dass „der Rückenwind, der von der demografischen Entwicklung ausgeht, nachlässt“, so der RBI-Experte.

Denn der Zuzug nach Österreich ist geringer als in den Jahren zuvor. Außerdem wird in Wien heuer eine Rekordzahl an neuen Wohnungen fertiggestellt, konkret 18.500 Einheiten – mehr Angebot wirkt sich ebenfalls preisdämpfend aus.

Restriktive Kreditvergabe

Ein weiterer Faktor ist, dass die Finanzinstitute restriktiver geworden sind bei der Kreditvergabe. Banken schauen sich genau an, an wen sie einen Kredit geben, es hängt von der Bonität des Kunden ab. Zwar gibt es derzeit noch keine Kreditausfälle, weil Kreditnehmer wegen Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit ihre Raten nicht begleichen können. Das hat aber vor allem damit zu tun, dass die österreichischen Finanzinstitute derzeit zahlreiche Kredite stunden.

All diese Faktoren bedeuten für den österreichischen Wohnungsmarkt, dass in regionalen Hotspots zwar auch weiterhin mit anziehenden Preisen zu rechnen ist, merkliche Zuwächse wird es allerdings nur mehr in Regionen geben, in denen die Leistbarkeit noch nicht ausgereizt ist, so das Ergebnis der aktuellen Studie von Raiffeisen Research.

Gemeint sind damit vor allem ländliche Regionen. Denn im Umland der Städte sind die Kaufpreise und Mieten deutlich geringer als im städtischen Bereich, vor allem dann, wenn man bereit ist, eine gewisse Fahrzeit in Kauf zu nehmen. Im Umland von Wien ist die Nachfrage nach Wohnraum groß, wenn die Infrastruktur (öffentliche Anbindung, Schule, Kindergarten) passt.

Das belegen auch aktuelle Zahlen der OeNB. Sie zeigen, dass in den Bundesländern ohne Wien ein deutlicherer Preisauftrieb zu verzeichnen ist als in der Bundeshauptstadt. Für diese Entwicklung ist vor allem die gestiegene Nachfrage nach Einfamilienhäusern im ländlichen Raum verantwortlich, denn infolge des Lockdowns im März zog es viele Städter ins Grüne.

Wie sich der österreichische Wohnungsmarkt nach diesem Coronajahr tatsächlich entwickeln wird, wird man erst im ersten Halbjahr 2021 sehen, sind Experten überzeugt. Wenn klar ist, wie sich die Wirtschaft weiter entwickelt, und ob es eine Impfung gibt.