Auf dem Prüfstand: Wird das Büro noch gebraucht?

Der österreichische Markt für Büroimmobilien hat im Vorjahr coronabedingt einen leichten Einbruch erlitten. Der Trend zum Homeoffice hat durch die Pandemie einen neuen Schub bekommen. Hybride Arbeitsformen, eine Kombination aus Homeoffice und bürobasiertem Arbeiten, steht schon jetzt an der Tagesordnung. „Es ist mit Sicherheit davon auszugehen, dass in Zukunft die ständige physische Anwesenheit im Büro nicht mehr die Regel sein wird“, sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der Gewerbeimmobilien GmbH bei EHL.

Zu wenig attraktive Flächen

Der Wiener Büromarkt, mit in Summe 11,4 Millionen Quadratmetern Bürofläche, ist unter diesen Vorzeichen gut ins Jahr 2021 gestartet. Im ersten Quartal wurden 17.000 Quadratmeter in neuen Büroprojekten fertiggestellt. Dazu haben Projekte wie Bel & Main am Wiener Hauptbahnhof beigetragen. Weitere 90.000 Quadratmeter sollten bis Ende des Jahres fertiggestellt werden, prognostiziert der Immobiliendienstleister CBRE. „Trotz der guten Nachfrage gehen wir davon aus, dass die Vermietungsleistung im Jahr 2021 unter jener des Jahres 2020 liegen wird, da derzeit zu wenig attraktive Flächen am Markt sind“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich. Die Neuflächenproduktion ist laut EHL verhalten, daher werden hochwertig revitalisierte Bestandsobjekte den Markt zunehmend prägen.

Vor allem Büros am Hauptbahnhof gefragt

Die meisten neuen Büros werden rund um den Hauptbahnhof vermietet. Bürosuchende konzentrieren sich auf gut erschlossene, etablierte und repräsentative Business-Standorte, so Stefan Wernhart. „Rund 70 Prozent der auf den Markt kommenden Flächen haben sich Mieter bereits gesichert, diese stehen daher nicht mehr zur Verfügung,“ so Martin Denner, Leiter Immobilien Research bei Otto Immobilien.

Flächenbedarf wird geprüft

Viele Nutzer prüfen derzeit ihren Flächenbedarf und versuchen, diesen zu optimieren. Eine der Folgen daraus sind großflächige Untervermietungen. Räumlichkeiten, die Unternehmen nicht mehr für den Eigenbedarf benötigen, kommen auf den Markt und werden untervermietet. Dieser Trend ist aber nicht spezifisch für den österreichischen Markt, sondern in vielen Büromärkten spürbar, so die Experten. Die zurückhaltende Neuflächenproduktion der vergangenen Jahre führt auch dazu, dass die Leerstandsquote sinkt. Aktuell liegt sie für den Wiener Büroimmobilienmarkt bei 3,9 Prozent – das ist im internationalen Vergleich sehr niedrig. Den höchsten Leerstand hat die Flughafen-City. Die Büromieten sind stabil.

Wohnimmobilien für Investoren interessanter

Wie es um das Interesse von Investoren an Büroimmobilien steht, hat CBRE Österreich aktuell erhoben. Gereiht nach Assetklassen liegt die Präferenz in erster Linie bei Wohnimmobilien (32 Prozent des Investitionsvolumens) gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien (29 Prozent). Büroimmobilien rangieren mit rund 21 Prozent des Investitionsvolumens erst an dritter Stelle.