So schützen Sie sich vor Miet-Nomaden (und andere Tipps für Vermieter)
© APA/BARBARA GINDL
Was Sie beachten müssen, wenn man sich durch die Vermietung einer Wohnung ein Zusatzeinkommen schaffen will.
05.01.20, 05:30
Besitzen Sie eine Wohnung, die Sie vermieten wollen? Nun: Laut Statistik Austria gibt es in Österreich rund 3,86 Millionen Hauptwohnsitzwohnungen. 43 Prozent davon sind Mietwohnungen (42 % Hauptmietwohnungen, 1 % Untermietwohnungen).
Bei den Hauptmietwohnungen werden österreichweit vier von zehn privat vermietet. Viele davon von Personen, die ihre Wohnung als Vorsorgewohnung erworben haben und vermieten, um z.B. ihren Kredit zurückzuzahlen.
Was ist aber zu beachten, wenn man sich durch die Vermietung einer Wohnung ein Zusatzeinkommen schaffen will? Gerhard Wagner, Geschäftsführer der KSV1870 Information GmbH, und der KURIER beantworten dazu wichtige Fragen, die Vermieter immer wieder stellen.
Wie findet man eigentlich einen verlässlichen Mieter?
Was man sich als Vermieter vom Mieter wünscht, bringt Wagner rasch auf den Punkt: „Man hofft, dass er den Mietzins pünktlich zahlt, mit dem Mietobjekt sorgsam umgeht und sich in die Hausgemeinschaft einfügt.“
Klingt simpel. Wie aber kann man im Voraus feststellen, ob ein Wohnungsinteressent diese Kriterien erfüllt oder nicht? Dazu gibt es drei Grundregeln.
Erstens: Lassen Sie sich einen Lichtbildausweis, den Meldezettel und einen Gehaltsnachweis zeigen.
Zweitens: Um sicherzugehen, dass der künftige Mieter nicht in Privatinsolvenz ist, fragen Sie den Namen in der Ediktsdatei des Justizministeriums ab: www.ediktsdatei.justiz.gv.at
Drittens: Verlangen Sie einen Bonitätsnachweis, der Aufschluss über die finanzielle Zuverlässigkeit des zukünftigen Mieters gibt.
Wie erkennt man eigentlich Mietnomaden?
Dazu Wagner: „Mietnomaden haben von vornherein die Absicht, die Miete schuldig zu bleiben. Oft zahlen sie anfangs sogar für ein, zwei Monate, stellen dann aber die Zahlungen ein. Und ziehen erst kurz vor der Zwangsräumung klammheimlich aus – natürlich ohne Nachsendeadresse.“
Auch dagegen kann man sich am ehesten durch Bonitätsprüfungen und eine entsprechend hohe Kaution schützen. Und durch Vorsicht beim Vertragsabschluss. „Wenn ein Mietinteressent sich z. B. weigert, einen Bonitätsnachweis zu bringen, sollten die Alarmglocken schrillen“, erläutert Wagner.
Vorsicht geboten ist auch, wenn jemand am liebsten gleich am nächsten Tag in die Wohnung einziehen würde, dafür aber keinen Grund nennen kann.
Kommt der Mieter mit seiner Zahlung in Verzug, sollte man sofort mahnen und – wenn das erfolglos ist und er nicht nachweisen kann, dass ihn an dem Verzug keine Schuld trifft – rasch rechtliche Schritte für die Räumung der Wohnung einleiten.
Wann gilt überhaupt das Mietrecht?
Immer dann, wenn ein Mietvertrag besteht. Also dann, wenn eine Sache zum Gebrauch gegen Entgelt (Mietzins) überlassen wird. „Das klingt einfach,“, so der KSV1870-Experte, „ist es aber nicht immer: Abgrenzungsprobleme kommen häufiger vor als vielleicht angenommen.
Etwa, wenn eine Wohnung von Familienangehörigen oder Freunden des Eigentümers genützt wird, die nur die Betriebskosten und vielleicht noch einen minimalen Anerkennungszins zahlen.“
Fehlt da aber eine klare Vereinbarung, weiß man dann oft nicht, ob die Bewohner als Mieter mit allen gesetzlichen Rechten anzusehen sind – oder ob sie die Wohnung bloß bis auf Widerruf benützen dürfen.
Solange sich alle gut vertragen, spielt das meist keine Rolle. Aber wenn dann über Sanierungskosten gestritten wird – oder wenn der Eigentümer seine vier Wände wieder für sich haben möchte – sind Probleme programmiert.
Soll man befristet oder unbefristet vermieten?
Auf den ersten Blick spricht alles für eine befristete Vermietung. Weil der Vertrag eben ein Ablaufdatum hat. Es kann allerdings auch Fälle geben, in denen sich eine Befristung als nachteilig erweist.
Solange die Frist läuft, kann man einen solchen Vertrag nämlich meist gar nicht kündigen. Auch dann nicht, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Es sei denn, man hätte ausdrücklich ein Kündigungsrecht für den Vermieter vereinbart.
Was ist bei befristeten Mietverträgen unbedingt zu beachten?
Befristungen – und genauso befristete Vertragsverlängerungen – müssen für Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, schriftlich vereinbart werden, sonst sind sie unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet.
Bei befristeten Mietverträgen ist zudem Folgendes zu beachten: Seit 7. Juli 2000 geschlossene Verträge können nur auf mindestens drei Jahre befristet bzw. verlängert werden. Längere Laufzeiten sind uneingeschränkt möglich, kürzere jedoch nicht.
Vereinbart man z. B. ein Jahr Laufzeit, ist das ungültig und es entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Bei befristeten Wohnungsmietverträgen, für die das MRG gilt, ist zudem nur der Vermieter für die gesamte Laufzeit gebunden. Der Mieter darf dagegen sehr wohl vorzeitig kündigen.
Und zwar erstmals nach Ablauf eines Jahres zum Monatsletzten, wobei eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten ist. Der Mieter kann also frühestens nach 16 Monaten aus dem Mietvertrag aussteigen.
Kann man einen unbefristeten Mietvertrag kündigen?
Unterliegt das Mietverhältnis dem MRG kann der Mieter jederzeit schriftlich und unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. „Der Vermieter kann hingegen nur gerichtlich kündigen, und auch nur dann, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt“, so Wagner.
Der wohl häufigste und wichtigste Grund: Der Mieter bleibt die Miete schuldig. Kündigen kann man dann relativ rasch, nämlich wenn der Mieter trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand ist.
Allerdings hat der Mieter dann immer noch die Möglichkeit, bis zum Ende einer Gerichtsverhandlung in erster Instanz die Miete nachzuzahlen.
Legt er zudem überzeugend dar, dass ihn kein grobes Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft, muss das Gericht die Kündigung abweisen.
© Lila Delman Real Estate
Zu den weiteren gesetzlichen Kündigungsgründen zählen unter anderem: erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter, gänzliche Untervermietung des Vermieters, rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des Mieters, auch „unleidliches“ Verhalten genannt.
Auch wenn die Wohnung weder vom Mieter selbst noch von eintrittsberechtigten Personen regelmäßig benützt wird, liegt ein Kündigungsgrund vor.
Kann ein Mietvertrag auch fristlos aufgelöst werden?
Ja, und zwar vom Vermieter wie auch vom Mieter. Und auch unabhängig davon, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde sowie dem Anwendungsbereich des ABGB oder MRG unterliegt.
Der Vermieter kann den Mietvertrag aus zwei Gründen ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und terminen beenden: Wenn der Mieter länger als einen Monat mit der Zinszahlung im Rückstand ist oder wenn er den Mietgegenstand „erheblich nachteilig gebraucht“. Das setzt voraus, dass ein Schaden für die Substanz droht.
Wie hoch darf eigentlich die Kaution sein?
Dafür gibt es keine gesetzliche Regelung. Üblich sind drei Monatsmieten, erlaubt sind laut höchstgerichtlicher Judikatur bei einem „normalen“ Wohnungsmietverhältnis bis zu sechs Monatsmieten.
Nur im Ausnahmefall, etwa wenn besonders wertvolle Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden, darf die Kaution noch höher sein.
Und zum Schluss die wichtigste aller Fragen, wenn man zum ersten Mal vermietet: Wie legt man die Höhe der Miete fest?
Bei der Ermittlung des Mietpreises spielen unterschiedliche Faktoren eine zentrale Rolle: etwa die Lage, der Allgemeinzustand, die Ausstattung oder das Baujahr der Immobilie. Zusätzlich macht es Sinn, sich an einen Immobilienmakler zu wenden, um eine objektive Einschätzung zur Miethöhe zu erhalten.
(kurier.at)
|
Kommentare