Wirtschaft
22.08.2018

Immobilien: Die Trends für etwas mehr Rendite

Der Markt hat sich verändert. Wer rasch darauf reagiert, hat bessere Chancen.

„Wir haben uns Nischen gesucht.“ Mathias Mühlhofer ist einer der beiden Chefs der vor zehn Jahren in Wien gegründeten Immobilienrendite AG. Als kleineres Unternehmen mit aktuell 25 Mitarbeitern könne man rasch auf Trends reagieren. „Interessante Objekte zu revitalisieren, bringt mehr als ein Neubau“, erläutert Mühlhofer sein Geschäftsmodell.

Es komme dabei vor allem auf die Auswahl an. „Von fünfzig Objekten, die wir uns ansehen, ist oft nur eines interessant.“ Bei solchen Projekten seien auch Renditen von mehr als zehn Prozent möglich. Laut Homepage zahlt das Unternehmen derzeit 5,5 Prozent fixe Rendite für eine Unternehmensanleihe bei mindestens fünfjähriger Laufzeit.

Das Portfolio des Unternehmens ist bunt gemischt. 27 Prozent der vermieteten Flächen sind Lagerflächen, 19 Prozent entfallen auf den Einzelhandel, 13 Prozent werden als Büros genutzt und sechs Prozent als Wohnungen.

Mühlhofer fasst zusammen, was den Immobilienmarkt in den vergangen Jahren geprägt hat und nach wie vor aktuell ist.

Kleinere Wohnungen

Vor allem die gestiegenen Preise für den Neubezug von Wohnungen haben für mehr Nachfrage nach kleineren Wohnungen gesorgt. Viele können sich keine großen Wohnungen leisten. Dazu kommt eine steigende Zahl von Single-Haushalten. Die Gemeinde Wien hat angekündigt, die Mindestgröße für eine Wohnung von derzeit 30 auf 25 Quadratmeter zu senken. Das war ein ausdrücklicher Wunsch der Immobilienwirtschaft.

Weniger Dachbodenausbau

Die massiv gestiegenen Kosten für diese Wohnform werden von den Kunden immer weniger akzeptiert, berichtet Mühlhofer. „Der Mittelstand verdient nicht plötzlich das Doppelte.“ Außerdem seien die interessanten Projekte bereits verwirklicht. Es gebe daher auch Leerstände.

Kleine Büros

Start-ups und ähnliche Klein-Unternehmen suchen kostengünstige Büroräume. Ein Zimmer mit Internetanschluss kann um 150 Euro im Monat vermietet werden. Es zahlt sich aus, größere Büros aufzuteilen. „Wir haben 120 Kleinbüros und keinen Leerstand“, berichtet Mühlhofer.

Self Storage

Zusätzliche Lagerflächen sind aus mehreren Gründen gefragt. Feuchte Keller eignen sich nicht als Lagerraum für Gegenstände mit Wert. Dazu kommt, dass neue Wohnungen meist kleine Wohnungen sind. Künftig soll es in Wien sogar möglich sein, Wohnungen ohne Kellerräume zu errichten. Die Nachfrage nach Lagerflächen wird daher steigen. Auch die oft erwartete berufliche Flexibilität kann dazu führen, dass etwa Einrichtungs-Gegenstände für einige Zeit eingelagert werden.

Neues Berufsbild

Früher waren die Makler darauf bedacht, sich von der Konkurrenz möglichst nicht in die Karten sehen zu lassen. Mittlerweile gibt es Makler-Kooperationen und mehrere Immobilien-Plattformen mit Marktüberblick. Das ergibt „einen transparenten Immobilienmarkt“, verweist Mühlhofer auf die neuen Rahmenbedingungen der Branche.

Hohe Renditen

Auch Kleinanleger wollen an den vergleichsweise hohen Renditen im Immobilienbereich partizipieren. Mangels ausreichend Kapital für den Kauf einer Liegenschaft versuchen sie via Aktien oder Anleihen am Boom teilzuhaben. Nun warnt die Finanzmarktaufsicht: „Für viele Anleger suggerieren Immobilienanleihen eine besondere Sicherheit, die nicht gegeben ist. Eine Investition in Immobilienanleihen darf aber nicht mit einer Investition in Immobilien verwechselt werden.“
Der Begriff garantiere keinesfalls, dass eine Anleihe unmittelbar durch den Wert von Immobilien oder sonstiger Garantien besichert sei. Im Gegenteil: Der Großteil der für Kleinanleger zugänglichen Anleihen sei unbesichert. Gerate der Emittent der Anleihe in wirtschaftliche Schwierigkeiten, könne dies zu Verlust oder Ausfall der Investition führen (wie etwa vor kurzem  bei Wienwert geschehen).

Hohes Risiko

Als besonders risikoreich hätten sich Anleihen mit sehr hohen Renditen trotz kurzer Laufzeiten erwiesen. „Wie bei allen Investitionen gilt auch hier: höherer Ertrag heißt höheres Risiko“, so die FMA.
Sie empfiehlt, auf die Zahl der von einem Unternehmen ausgegebenen Anleihen zu achten. Seien es sehr viele Anleihen, könnte dies ein Indiz für eine schwierige Lage des Unternehmens sein.
Laut FMA sind in Österreich 189  Immobilienanleihen von 82 Emittenten mit einem Volumen von knapp 6,5 Mrd. Euro am Markt.