Wirtschaft
26.12.2017

Eine saubere Leistung

Wie aus der staatlichen Beamten-Wohnburg eine milliardenschwere Immobilien-Gruppe wurde. Die Steuerzahler jedoch schauen durch die Finger.

Die 800 Mitarbeiter versuchen, es mit Humor zu nehmen. Nach den Feiertagen wird Österreichs größter Korruptionsprozess gegen Karl-Heinz Grasser ("Supersauber") & Co. fortgesetzt und der Name BUWOG wieder als Synonym für Provisionen, Freunderlwirtschaft und Betrug benutzt. Die ironischen Inserate spielen auf den Prozess an. Etwa "Wo war mei Leistung?" – der legendäre Sager von Grasser-Trauzeugen und Spezi Walter Meischberger. Antwort: "Wir schaffen Wohnglück, provisionsfrei".

Wirklich ein Glück, dass sich der Skandal laut BUWOG-General Daniel Riedl nicht negativ aufs Geschäft auswirkt. Mehr als als 25.000 Artikel befassten sich in den vergangenen Jahren mit dem Skandal unter dem Stichwort BUWOG. Da tut es nichts zur Sache, dass kein einziger der heutigen BUWOG-Mitarbeiter in die unappetitlichen Vorgänge rund um die Privatisierung vor 13 Jahren involviert war.

Vergangene Woche sorgte ein Übernahme-Angebot des deutschen Wohnungs-Giganten Vonovia, der sich schon die von Günter Kerbler gegründete Conwert einverleibte, für Schlagzeilen der positiven Art. Ganze 5,2 Milliarden Euro ist dem DAX-Konzern die Mehrheit an der BUWOG wert.

2004 wurde die staatliche BUWOG privatisiert und an die Immofinanz verkauft. Um 961 Millionen Euro.

Was ist in den vergangenen 13 Jahren passiert, dass sich der Wert der 1951 gegründeten, biederen Beamten-Wohnburg vervielfachte und die BUWOG – pardon BUWOG Group – heute eines der erfolgreichsten Immobilien-Unternehmen des Landes ist?

Als der damalige Finanzminister Grasser die BUWOG auf den Markt warf, hatte das Unternehmen nicht, wie oft falsch berichtet wurde, 60.000 Wohnungen, sondern nur 20.000 Einheiten. Die BUWOG mit ihren 100 Mitarbeitern war nicht die einzige Wohnungsgesellschaft, vielmehr wurde ein ganzes Paket verkauft (WAG, EBS, ESG). Die Immofinanz legte BUWOG und ESG (13.000 Wohnungen) bald darauf zur Wohnimmobilien-Sparte des Konzerns zusammen. Die vor 66 Jahren zur Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete gegründete BUWOG war – wie bei Staatsunternehmen halt so üblich – brav verwaltet, aber nicht sonderlich aktiv gemanagt worden. Vor der Privatisierung wurden nicht einmal 200 Wohnungen pro Jahr neu gebaut, heute werden beinahe um die 1000 Einheiten jährlich fertiggestellt. Und verkauft oder vermietet.

Allerdings war die BUWOG schon vor der Entstaatlichung eines der profitabelsten Wohnungsunternehmen mit einem exzellenten Cash-Flow-Modell, für dessen Privatisierung absolut keine Notwendigkeit bestand.

"Dieser Verkauf war eines der größten wirtschaftlichen Verbrechen am Vermögen der Republik", empört sich heute noch ein Immobilien- und Kapitalmarkt-Experte, der nicht genannt werden will. Der damalige Immofinanz-Chef Karl Petrikovics, derzeit mit Grasser & Co. vor Gericht, jubelte jedenfalls über den "Deal seines Lebens", erinnern sich Insider.

Das BUWOG-Geschäftsmodell war ohne Risiko, ein sicherer Selbstläufer. Die Bundesbeamten und später auch deren Kinder waren seriöse, verlässlich zahlende Mieter. "Viel zu billig verkauft, die BUWOG war damals bereits zwischen 2 und 2,5 Milliarden Euro wert", schätzen bedeutende Player in der Immo-Branche.

BUWOG-Chef Riedl sieht das naturgemäß anders. "Bis zu ihrer Privatisierung hat die BUWOG in erster Linie einen Wohnungsbestand verwaltet und ab und zu einige Bauprojekte in Österreich verwirklicht". Heute sei man ein international erfolgreiches und stark wachsendes Immobilienunternehmen. Mit einer ganz anderen Philosophie.

Der Steuerzahler Leid, der Aktionäre Freud. Neben 79 Prozent Streubesitz sind die Hauptaktionäre große Fonds wie BlackRock. Derzeit hat die BUWOG mehr als 49.000 Wohnungen, davon 27.000 in Deutschland, ist eine Erfolgsstory an der Börse und machte 2016 fast 370 Millionen Euro Reingewinn. Mastermind ist der ehemalige Immofinanz-Manager Riedl, der vor dem Wirtschaftsstudium die "Knödelakademie" absolvierte und angeblich gut Knöpfe annähen kann.

Der 48-jährige Oberösterreicher hatte das Glück des Tüchtigen. Der Immobilien-Markt wurde mit dem Platzen der Dotcom-Blase Anfang 2000 zusehends interessanter. Die Finanzkrise schickte dann die Preise für Gewerbe-Objekte auf Talfahrt, die Wohnungspreise aber fuhren rasant hinauf. Die generelle Verunsicherung und die niedrigen Zinsen ließen die Anleger in Betongold investieren und Mieter wurden zu Wohnungskäufern.

Die BUWOG wuchs im Rekordtempo. Nicht nur in Wien wurde das Unternehmen eine Größe im Wohnungsbau, 2010 erfolgte der Einstieg in Berlin. Zuerst wurden in der deutschen Hauptstadt, wo dringend Wohnraum benötigt wird, 2300 Objekte gekauft, dann ein Bauträger mit einer hervorragenden Mannschaft übernommen. Inzwischen gelang auch der Sprung nach Hamburg.

Großanleger, die in Immo-Gesellschaften investieren, bevorzugen allerdings "sortenreine" Unternehmen und keine Bauchläden wie die Immofinanz, die Wohnungen bauen und Einkaufszentren in Moskau hochziehen. Der Ausstieg aus dem Russland-Abenteuer kostete die Immofinanz übrigens immens viel Geld, aber das ist eine andere Geschichte.

Also wurde die BUWOG 2014 von der Immofinanz abgespalten. Die Immofinanz-Aktionäre erhielten BUWOG-Papiere. Der Börsegang erfolgte zum richtigen Zeitpunkt. Die Aktien von auf Wohnbau in Deutschland fokussierten Gesellschaften sind begehrt und die Anleger suchen immer noch Alternativen zu den niedrigen Zinsen.

Die Immofinanz trennte sich bei stetig steigendem Kurs schrittweise von ihren restlichen BUWOG-Anteilen. Im Sommer 2016 brauchte die Immofinanz Geld und der umtriebige deutsche Unternehmer Lars Windhorst machte dabei schnelle Kasse. Das abgestürzte, einstige Wunderkind der deutschen Investmentszene, den Kanzler Helmut Kohl zu Wirtschaftsmissionen mitnahm und der als "Deutscher Bill Gates" gefeiert wurde, übernahm mit dem Investmentvehikel Sapinda 18,5 Millionen BUWOG-Aktien. Sechs Wochen später verkaufte er das Paket mit Hilfe von Goldman Sachs über die Börse. Reingewinn: 23 Millionen Euro.

Riedl empfiehlt den Aktionären, das Offert von Vonovia anzunehmen. Dem BUWOG-Boss winkt freilich ein Job im Vorstand der wesentlich größeren Vonovia. Grob unvereinbar, wird am Kapitalmarkt heftig kritisiert. Riedl hätte gar keine Empfehlung abgeben dürfen.

Die Deutschen bieten 29,05 Euro für die Aktie, deren Kurs seit dem Übernahmeangebot kräftig stieg und zuletzt bereits bei 28,73 Euro notierte.

Der kritische Investor Klaus Umek, der mit Petrus Advisers nicht nur in der Immofinanz, sondern auch in der BUWOG investiert ist, rät den Aktionären nicht ganz uneigennützig von einem Verkauf ab. Die BUWOG sei ein "wirklich gut geführtes Unternehmen", das eine sehr gute Entwicklung vor sich habe. Das kein "hoch bewertetes Zinshaus-Unternehmen" sei, sondern "jahrein, jahraus zusätzliche Werte generiert". Also: "Auf keinen Fall verkaufen".

Die BUWOG-Group

Historie

1951 gegründet zum Zweck der Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete.

1970 wird die 10.000ste Wohnung übergeben.

2004 Privatisierung und Kauf durch die Immofinanz.

2010 Start der Expansion nach Deutschland.

2014 Gang an die Börse, Notierung in Frankfurt, Wien und Warschau.

2017 Übernahmeangebot von Vonovia .

Gewinn, Mieteinnahmen

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 Steigerung des Konzerngewinns um 23 Prozent auf 180 Millionen Euro. 48.941 Wohnungen im Bestand, davon 27.176 in Deutschland. Gesamtnutzfläche 3,372 Millionen , Leerstandsrate 3,9 Prozent. Nettokaltmiete stabil bei 105 Millionen Euro. Derzeit 2133 Wohnungen in Bau, geplante Gesamtinvestitionen knapp drei Milliarden Euro.