Bauträger behebt Mängel nicht: Wie komme ich zu meinem Recht?

Wir haben 2018 eine Eigentumswohnung gekauft. Schon während der Bauphase haben wir Ausführungsmängel gerügt, die sich überwiegend auf allgemeine Teile (Fassade, Stiegenhaus etc.) und nur im geringen Ausmaß auf die Wohnung bezogen haben. Mir wurde mitgeteilt, dass ich die Übernahme nicht verweigern kann, da die Mängel behoben werden können. Nach der Übernahme der Wohnung haben wir die Mängel immer wieder schriftlich gerügt. Ein Vertreter des Bauträgers hat die Mängel auch vor Ort protokolliert. Die Mängel wurden nicht behoben, auf unsere eMails bekommen wir keine Antwort. Welche Möglichkeiten habe ich, zu meinem Recht zu kommen?

Erhard W., Wien

Lieber Herr W., leider treten beim Kauf von Eigentumswohnungen, welche sich zum Kaufzeitpunkt noch in der Bauphase befinden, immer wieder Probleme auf.

Eines vorweg: Die Auskunft, dass Mängel an allgemeinen Teilen und geringfügige Mängel in der Wohnung die Übernahme nicht hindern, war korrekt. Lediglich Mängel, die den sogenannten ordentlichen Gebrauch der Wohnung behindern, berechtigen zur Verweigerung der Übernahme.

Es war auch richtig, den Bauträger zur Behebung der Mängel schriftlich aufzufordern. Nachdem der Bauträger trotz zahlreicher Aufforderungen die Mängel nicht behebt, können Sie bezüglich der Mängel in der Wohnung zur Ersatzvornahme übergehen. Sie beauftragen einen Fachmann mit der Mängelbehebung und behalten die Kosten vom Haftrücklass ein. Nach dem Bauträgervertragsgesetz müsste Ihnen ein Haftrücklass von 2 % für Mängelbehebungen jedenfalls zur Verfügung stehen.

Handelt es sich um Mängel, deren Behebung höhere Kosten erfordert, ist es ratsam, vor der Selbsthilfe den Mangel durch ein Beweissicherungsverfahren feststellen zu lassen. Einen Beweissicherungsantrag können Sie bei dem für Sie zuständigen Bezirksgericht stellen. Nur so können Sie sicher sein, den Mangel im Streitfall auch wirklich nachweisen zu können.

Wesentlich komplizierter ist es mit Mängeln an der Fassade und im Stiegenhaus. Kein Käufer einer Eigentumswohnung ist für sich alleine berechtigt, Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen. Sie sind darauf angewiesen, eine Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft über die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen herbeizuführen. Der Grund für diese zusätzliche Hürde liegt darin, dass das Gewährleistungsrecht verschiedene Rechtsbehelfe kennt: Verbesserung, Preisminderung und Wandlung. Auch der mangelhaft liefernde Bauträger soll nicht für ein und denselben Mangel mehrfach in Anspruch genommen werden können.

Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft gehört sorgfältig vorbereitet und benötigt einiges an Zeit. Beachten Sie dabei, dass die Gewährleistungsfrist von drei Jahren nur dann gewahrt ist, wenn Sie vor Ablauf der Frist eine Klage bei Gericht einbringen.

Lassen Sie sich bei der Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen nicht abwimmeln. Nach dem Ablauf von drei Jahren kann man Ansprüche wegen Mängeln auch noch auf das Schadenersatzrecht stützen. Der Unterschied zum Gewährleistungsrecht besteht darin, dass den Bauträger am Mangel auch ein Verschulden treffen muss. Bei der mangelhaften Herstellung eines Bauwerks wird dies in aller Regel zutreffen.