Prozess um Villa am Traunsee: Was ist ein Bootshaus wert?

Die Vorgeschichte ist bekannt. Zwei Immobilienentwickler, Bruder und Mann der Anwältin, ihr Kollege aus der Kanzlei, ein befreundeter Notar und eine Maklerin aus dem Salzkammergut stehen vor Gericht, weil sie einer alten, dementen Frau ihre Pension am Traunsee in Gmunden um 750.000 Euro "abgeluchst" haben sollen. 

Der Verkauf wurde von der Tochter von Gertrude Neuwirth am Zivilrechtsweg wieder rückgängig gemacht, die sechs Personen stehen nun wegen Betrugs vor dem Strafrichter. 

Denn der Staatsanwaltschaft liegt ein Gutachten vor, das den Wert des damals gekauften Areals samt Bootshaus und Seezugang auf 1,75 Millionen Euro schätzt. 

Mittlerweile gibt es ein Gutachten, das den Verkehrswert des Gesamtareals sogar auf 4,4 Millionen Euro schätzt. Und: Die Anklage wurde mittlerweile gegen vier Personen auf falsche Zeugenaussage ausgeweitet, weil sie in zwei Zivilprozessen unterschiedlich ausgesagt hatten. 

Und es ist mittlerweile herausgekommen, dass die Maklerin ihrem eigenen Mann als Tippgeber eine hohe Provision in diesem Fall zukommen hat lassen.

Der Aktenberg der Staatsanwaltschaft ist mittlerweile riesig geworden, auch heute sind sechs Verteidiger angereist, die ihre Mandanten, die auf der anderen Seite, gegenüber des Richters, Platz genommen haben, verteidigen. 

Heute sind aber zuerst noch die Bundesforste am Wort. Der Zeuge ist für die Verwaltung der Seegrundstücke der Bundesforste zuständig. Rund 3.900 derartiger Verträge hat er zu verwalten. 

Auch jenen von Frau Neuwirth. Sie war seit 1.1. 1960 Vertragspartner, mit der Familie selbst haben die Bundesforste seit 1885 einen Pachtvertrag über das Grundstück am Traunsee an der Traunsteinstraße in Gmunden. 

Kurz nach dem Verkauf im Jahr 2019 habe es ein Telefonat zwischen ihm und der Pensionsbesitzerin gegeben, weil diese die jährliche Pacht nicht bezahlt hat. "Da hat mir Frau Neuwirth gesagt, dass das Grundstück verkauft wurde und sie die Pacht im Jänner bezahlen wird", erinnert sich der Zeuge. 

Woran er sich auch erinnert: Dass bald danach die Rede davon gewesen ist, dass die Käufer - also die Immobilienfirma zweier Angeklagter - ebenfalls Pachtverträge mit den Bundesforsten abschließen wollen. 

Allerdings sei damals schon die Rede davon gewesen, dass der Pachtvertrag des Bootshauses privat von einem der beiden Angeklagten abgeschlossen werden soll.

Nächste Falschaussage aufgedeckt?

Worauf der Staatsanwalt die Diskrepanz zu dessen Aussage im Zivilrechtsprozess aufzeigt: Denn da habe er behauptet, es hätte ein Bewerbungsverfahren gegeben, bei dem er zum Zug gekommen sei. Der Zeuge kann sich das Lachen nicht verkneifen: "Nein, in dem Fall war das nicht so, es hat keine Ausschreibung gegeben."

Strafbar dürfte diese Aussage allerdings nicht sein, weil der Angeklagte diese Aussage als Partei, und nicht als Zeuge getätigt hatte, sieht der Staatsanwalt in dieser Frage von einer Anklageerweiterung ab. 

Die Sache mit den Seegrundstücken

Dann wird es detailliert - es geht um höchst beliebte Seegrundstücke, um Pachtverträge, um Baubewilligungen. Und um die Möglichkeit, ein solches Bootshaus oder einen Seegrund überhaupt kaufen zu können. 

Üblicherweise geben die Bundesforste so lang laufende Verträge wie den betreffenden auch ohne Ausschreibung an Rechtsnachfolger weiter. Bei langfristigen Verträgen - bis zu 25 Jahre - sogar mit Kündigungsverzicht. Bei kürzeren Verträgen behalten sich die Bundesforste eine einjährige Kündigungsfrist vor.

Bewertet wurde das  Bootshaus im Gutachten mit einem Wert von mehr als 600.000 Euro - gerechnet allerdings auf eine 100-jährige Laufzeit. Die Bundesforste haben zuletzt am Traunsee und am Attersee im Zuge von Strukturbereinigungen Seegrundstücke um rund 1.500 Euro pro Quadratmeter verkauft. 

Geringe Pacht vereinbart

Die Gutachter stellen auch fest: Die Bundesforste hätten über 30.000 Euro Pacht pro Jahr lukrieren können, vereinbart wurden mit den Angeklagten weniger als 10.000 Euro. Neuwirth hatte zuvor nur rund  5.000 Euro bezahlt.

Üblicherweise werden von den Bundesforsten gerade bei Seegrundstücken an der Traunsteinstraße bei Neuvergaben die Anrainer bevorzugt behandelt. Da sei es oft auch möglich, höhere Preise für diese Grundstücke zu erzielen - verkaufen würde man aber Gründe, wie das betreffende keinesfalls. 

Illegale Schwarzbauten?

Von der Verteidigung wurde ins Treffen geführt, dass es sich bei Bootshaus, großem Steg und der Slipanlage um Schwarzbauten handle. Was den Verkehrswert schmälern würde. Für die Bundesforste ist klar: Sollten diese Einbauten abgerissen werden müssen, würde ein anderer bzw. kein Pachtzins verlangt werden. 

Das im Vorfeld zu prüfen, sei nicht Aufgabe der Bundesforste, der aber ein Baubescheid sowie wasser- und naturschutzrechtliche Genehmigungen vorliegen würden. 

Die Verteidigung legte allerdings ein Gutachten des Landes OÖ vor, das explizit davon ausgehe, dass es sich um Schwarzbauten handle, die auch keiner Amnestie unterliegen würden.

Für den jetzt geplanten Verkauf der Liegenschaft durch die Tochter der verstorbenen Pensionsbetreiberin könnte diese Frage von spürbarer monetärer Auswirkung sein. 

Die Pacht ist unterschiedlich - am Attersee verlangen die Bundesforste etwa 25 Euro pro Quadratmeter und Jahr, am Traunsee nur 17. Und da gibt es darüber hinaus ein massives Preisgefälle von sehr teuer in Gmunden (wo die umstrittene Liegenschaft liegt) bis günstiger im Süden bei Ebensee. 

Für das Seegrundstück mit Bootshaus wurden von den Angeklagten 90.000 Euro bezahlt. Am Nachmittag will der Richter jedenfalls von den Gutachtern noch genauer in Erfahrung bringen, welchen Preis die alte, demente Frau tatsächlich für die gesamte Liegenschaft erhalten hätte müssen.

Das Gutachten wurde von der Verteidigung jedenfalls massiv in Zweifel gezogen, vor allem was den Preis für das Bootshaus betrifft. Denn zahlreiche solche Objekte seien um wesentlich weniger als die im Gutachten kolportierten mehr als 600.000 Euro verkauft worden. 

Urteil gibt es heute sicher nicht, geplant ist eine Fortsetzung des Prozesses im Herbst.