Wer kommt für die Provision des Immobilienmakler auf?

Frage: Ich bin Eigentümer eines Grundstücks mit Haus. Vor Jahren hat der Nachbar ein Haus direkt an der Grundstücksgrenze errichtet. Laut Einreichplan gibt es keine Öffnungen an der Grundstücksgrenze. Tatsächlich wurden mehrere Fenster in der Brandwand ausgeführt. Das stört mich aktuell nicht, die Frage ist: Kann aus dem „Nichtbeeinspruchen“ meinerseits ein „ersessenes Recht“ abgeleitet werden?

Rechtsanwalt Peter Hauswirth: Aus zivilrechtlicher Sicht kennt die österreichische Rechtsordnung Hausdienstbarkeiten. Eine davon regelt das Verbot, dem herrschenden Gebäude Licht und Luft zu nehmen. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Nachbarn, kann das Vorhandensein der Fensteröffnung noch nicht dazu führen, dass Ihr Nachbar ein Recht ersitzt. Vielmehr fordert der OGH für die Ersitzung neben dem Ablauf der 30-jährigen Ersitzungszeit die mindestens dreimalige Ausübung des Rechts. Hat Ihnen Ihr Nachbar in der Vergangenheit mindestens dreimal verboten, die Fenster zu verbauen, oder zu verstellen, wäre eine Ersitzung denkbar. Sollte der Nachbar noch keine Verbote ausgesprochen haben, empfehle ich Ihnen schriftlich mitzuteilen, dass Sie durch die Fensteröffnungen in Ihren Rechten, insbesondere der Verbauung, nicht beschränkt werden dürfen. Eine Bekämpfung der Fensteröffnungen ist unter Umständen möglich, wenn von der konkreten Ausgestaltung des Baus eine Gefahr ausgeht, etwa durch die eingezogenen Fenster der Brandschutz nicht mehr gegeben ist.

Frage: Wer bezahlt 2022 die Maklergebühren? Der Auftraggeber oder immer noch die Käufer und Mieter?

Im Regierungsprogramm für 2020 bis 2024 findet sich das Vorhaben, die Maklerprovision dem Bestellerprinzip folgend zu regeln. Die Kosten des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen sollen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat. Bisher wurde diese Regelung allerdings nicht gesetzlich umgesetzt. In der Immobilienmaklerverordnung werden Höchstsätze normiert. Bei der Vermittlung von unbefristeten Mietverträgen darf vom Mieter der zweifache monatliche Bruttomietzins als Nettoprovision verlangt werden. Bei auf nicht mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen beläuft sich dieser Höchstbetrag auf den einfachen monatlichen Bruttomietzins.

Ich vermiete eine Wohnung und habe sie nach einem Wasserschaden saniert. Die Mieterin weigert sich, die Wohnung zu übernehmen, weil das neue Waschbecken schmäler ist als das alte. Sie leistet daher keine Miete. Was kann ich tun?

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Ist das Mietobjekt bei der Übergabe mangelhaft oder wird es während der Bestandszeit ohne Schuld der Mieterin derart mangelhaft, dass der vereinbarte Gebrauch nicht möglich ist, ist die Mieterin für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Die Installation eines etwas kleineren Waschbeckens, das den vereinbarten Gebrauch der Wohnung nach wie vor ermöglicht, berechtigt die Mieterin nicht, die Mietzahlung zu verweigern. Sie können den Mietzins gerichtlich geltend machen und nach Mahnung und Nachfristsetzung die Aufkündigung oder bei qualifiziertem Rückstand die fristlose Auflösung des Mietvertrages begehren.