Wer haftet für Giftmüll unter der Erde?
Ich möchte ein Grundstück verkaufen, das, soweit ich weiß, immer als Bauerngarten genutzt wurde. Wie lange muss die Gewährleistungsfrist sein? Der Käufer will sich dagegen absichern, dass unter der Erdoberfläche kein Giftmüll liegt. Wie kann ich mich schadlos halten?
Die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Gegenständen beträgt drei Jahre. In einem solchen Fall käme aber auch ein Schadenersatzanspruch infrage. Dieser kann 30 Jahre hindurch beansprucht, muss aber binnen drei Jahren ab Kenntnis geltend gemacht werden. Oft wird in Kaufverträgen nur vorgesehen, dass der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Ablagerungen bekannt sind und dass die Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster aufscheint. Wie die Formulierung im Kaufvertrag gewählt wird, ist eine Frage der Vereinbarung. Durch den Vertragstext kann der Verkäufer Haftungen in unterschiedlichem Ausmaß übernehmen. Der Vertragstext sollte daher entsprechend genau ausgehandelt werden.
In unserer Genossenschaftsanlage wurde sehr kurzfristig eine Haussanierung durchgeführt. Ist es erlaubt, dass wir nun einen schlechteren Zustand haben als zuvor? Wir hatten bei unserer Loggia einen Fliesenboden, jetzt sind lose Betonplatten uneben verlegt. Auch die Blumenkasten-Halterungen wurden nicht ersetzt. Die Höhe der Miete ist jedoch gleich geblieben.
Eine Änderung des Bodenbelages auf der Loggia ist in der Regel nicht geeignet um eine Mietzinsminderung zu beanspruchen. Der Belag wird meist auch nur dann erneuert, wenn eine technische Notwendigkeit besteht – etwa um künftige Wassereintritte zu verhindern. Sollte der Mieter eine geplante Änderung für nicht nötig erachten, kann er im Vorfeld versuchen, diese zu verhindern, sodass in einem Verfahren darüber abgesprochen wird, ob er die Maßnahme dulden muss. Das Gleiche gilt für die entfernten Blumenkastenhalterungen. Über schlecht ausgeführte Arbeiten sollte der Mieter den Vermieter (Verwalter) informieren.
Für die Abstimmung im Wohnungseigentum sind keine besonderen Formvorschriften gegeben. Zu beachten ist aber, dass das Stimmverhalten ausreichend zu dokumentieren ist. Da die Bestimmung der Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen zu erfolgen hat, muss vom Verwalter das Stimmverhalten der Miteigentümer erfasst werden. Auf Verlangen hat er auch jedem Miteigentümer Auskunft über das Stimmverhalten der übrigen Miteigentümer zu geben. Der Verwalter ist verpflichtet ein Protokoll der Eigentümerversammlung zu erstellen. Wenn Miteigentümer der Meinung sind, dass die Protokollierung unrichtig erfolgt ist oder unvollständig ist, steht es ihnen frei Ergänzungen zum Protokoll zu verfassen und an alle Miteigentümer zu versenden. Sollte unrichtigerweise in einem Protokoll ein Beschluss verlautbart werden, könnte das zum Anlass einer Beschlussanfechtung gemacht werden.
Eine Abberufung des Verwalters durch das Gericht ist wegen schwerer Pflichtverletzung auf Antrag auch nur eines Miteigentümers möglich. Ich gehe aber davon aus, dass die Tatsache, dass ein Protokoll nicht vollständig richtig ist und das Stimmverhalten möglicherweise nicht ausreichend dokumentiert wird als Abberufungsgründe nicht ausreichend sind. Auch Beweisprobleme für die Unrichtigkeit des Protokolls sind zu berücksichtigen.
Eine Wohnung wird dann lastenfrei gekauft, wenn sie nicht belastet ist. Von der Belastung der einzelnen Wohnung bzw. des einzelnen Eigentümers ist aber ein Darlehen der Eigentümergemeinschaft streng zu unterscheiden. Denn ihr kommt in Angelegenheiten der Verwaltung Rechtspersönlichkeit zu. Das hat zur Folge, dass ein Darlehen der Gemeinschaft nicht dem eines einzelnen Eigentümers gleichzusetzen ist. Kredite der Gemeinschaft werden meistens nicht im Grundbuch eingetragen und damit nicht pfandrechtlich sichergestellt. Als Absicherung dient üblicherweise eine Verpfändung der Rücklage. Auskunft darüber erhält man vom Verkäufer oder Verwalter. Vor dem Kauf sollte sich der Interessent bei der Hausverwaltung informieren, mit welchen Kosten die Wohnung verbunden ist, zudem sollte er die letzte Jahresabrechnung kontrollieren. Oft wird im Zuge der Abwicklung auch vom Vertragserrichter und Treuhänder abgefragt, ob das Objekt belastet ist. In der Praxis bewirkt ein Darlehen der Gemeinschaft, dass Wohnungskäufer an der Rückzahlung mitzutragen haben. Inwieweit ihnen Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen, weil Sie darüber nicht informiert waren, richtet sich nach dem Einzelfall und nach der Gestaltung des Kaufvertrages.
Meine Hausverwaltung weigert sich seit sieben Jahren, mir eine Kopie des Mietvertrages auszuhändigen. Was kann ich tun?
Der Mietvertrag ist eine Urkunde, an der sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein Interesse haben. Üblicherweise werden sie in zwei Ausfertigungen errichtet, sodass jeder Partei eine Urkunde zukommt. Ist das nicht geschehen, hat der Mieter Anspruch auf die Überlassung einer Kopie des Dokuments. Wenn mehrfache Kopien verlangt werden, ist der Vermieter berechtigt, dafür Kosten zu verlangen. Sollte ein Rechtsstreit bezüglich des Mietvertrages anhängig sein, ist der Vermieter jedenfalls verpflichtet, diesen vorzulegen.
Nächster Termin
Sandra Cejpek
Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf
31. Oktober 2016/ 10 bis 11 Uhr
Tel. 01/52 65 760
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