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Wirtschaft Immobiz
04/26/2021

Was kann ich als Mieterin gegen Geräuschbelästigung tun?

Experten beantworten Leserfragen, schicken Sie diese an immo@kurier.at. Diesmal: Sandra Cejpek – Rechtsanwältin.

Darf ich meine Wohnung untervermieten, etwa während eines Auslandaufenthalts? Worauf muss ich achten?

Liegt diesem Auslandsaufenthalt kein Kur- oder Unterrichtszweck bzw. berufliche Notwendigkeit zugrunde, kann die Leerstehung der Wohnung als Wegfall des Bedarfs zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses gedeutet werden, der Vermieter könnte berechtigterweise das Mietverhältnis aufkündigen. Dies ist selbstverständlich nur dann zu erwarten, wenn der Auslandsaufenthalt entsprechend lange dauert. Liegt einer der obigen Gründe für den Auslandsaufenthalt vor und wird in dieser Zeit der Mietgegenstand untervermietet, dann ist darauf zu achten, dass der vereinbarte Untermietzins in etwa dem Hauptmietzins entspricht, da andernfalls wiederum ein Kündigungstatbestand verwirklicht wäre. Die Nutzung der Wohnung zum Zwecke von kurzfristigen „Airbnb“-Vermietungen stellt ebenfalls eine unzulässige Verwendung dar, ist in einzelnen Bereichen von Wien sogar generell verboten. Es empfiehlt sich jedenfalls, mit dem Vermieter Rücksprache zu halten, sollte die Untervermietung wiederholt geplant sein.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung, ständig sind Tropf- oder Klopfgeräusche zu hören. Die Verwaltung hat eine Installationsfirma beauftragt, die Ursache zu eruieren – bis heute ohne Ergebnis. Was kann ich tun?

Hier ist ein Mietzinsminderungsanspruch zu überlegen, wobei hier zu berücksichtigen ist, ob die Geräusche bereits seit Beginn des Bestandsverhältnisses existieren und allenfalls im Zuge einer Besichtigung im Vorfeld der Anmietung erkennbar waren. Ist dies der Fall, wurde die Wohnung in diesem Zustand angemietet und hat sich der Zustand nicht verändert; dies würde eine Mietzinsminderung ausschließen. Was die Höhe eines allfälligen Minderungsanspruchs betrifft, wird es darauf ankommen, in welchem Umfang der vereinbarte Gebrauch und ihr Nutzungsverhalten beeinträchtigt sind. Sind diese Geräusche in der gesamten Wohnung wahrzunehmen, ist die Mietzinsminderung höher anzusetzen, als wenn dies nur in Nebenräumen der Fall ist. Wird ihr Schlafverhalten dadurch beeinträchtigt, kann man unter Umständen sogar eine Gesundheitsgefährdung argumentieren und den Prozentsatz der Mietzinsminderung entsprechend höher anlegen. Zu berücksichtigen ist, dass Art und Umfang der Beeinträchtigung nach objektiven Kriterien ermittelt wird, und nicht nach der subjektiven Wahrnehmung.

Die Eingangstüre zu unserem Wohnhaus schließt nicht richtig. Nach der Reparatur fällt die Türe mit lautem Krach ins Schloss. Nach der nächsten Reparatur schließt die Türe nicht mehr richtig. Kann ich als Mieterin von der Hausverwaltung eine neue Türe verlangen?

Unter der Annahme, dass das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, kann ein Vermieter, der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten unterlässt, gerichtlich dazu verpflichtet werden. Dieser Antrag kann durch jeden einzelnen Mieter gestellt werden. Dies würde ich der Hausverwaltung, die den Eigentümer vertritt, androhen, sollte nicht umgehend die Mängelfreiheit bei der Eingangstüre hergestellt werden. Inwieweit eine Mietzinsminderung zusteht, hängt von der Beeinträchtigung ab. Für die Frage, ob die Türe ordnungsgemäß schließt, ist darauf abzustellen, wie die Situation zu Vertragsbeginn war. Selbst wenn ein Mietzinsminderungsanspruch zusteht, wird dieser nur geringfügig ausfallen. Jedenfalls macht es in dieser Angelegenheit Sinn, sich unter den Mietern zusammenzuschließen, um einheitlich gegen die Hausverwaltung vorzugehen.

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