Terrasse

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Wohnrecht
08/05/2015

Streitthema Erhaltungsarbeiten

Wen die Pflicht trifft, bestimmte Teile des Hauses instandzuhalten, kommt auf den Einzelfall an.

von Ulla Grünbacher

Dass der Balkon undicht ist, merkt man oft erst daran, dass der Nachbar einen nassen Fleck an der Zimmerdecke hat. Wie immer in solchen Fällen stellt sich die Frage, wer für die Sanierung des Schadens aufkommt. Die Pflicht, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, trifft im Wohnungseigentum sowohl den einzelnen Wohnungsbesitzer als auch die Gemeinschaft. Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft und einzelnen Eigentumsobjekte sorgt immer wieder für Probleme.

Schwierige Abgrenzung

Wenn der Gebäudeteil sowohl von einzelnen Wohnungseigentümern genutzt wird als auch der Allgemeinheit zugute kommt, wird die Frage, wer die Erhaltungsmaßnahmen tragen muss, auf den Einzelfall ankommen. Konkret ist das bei Außenfenster, Rolläden, Wohnungseingangstüren, in der Wand verlegten Leitungen aber auch bei Terrassen und Balkonen der Fall.

Ernster Schaden des Hauses

Wurde im Wohnungseigentumsvertrag nichts diesbezüglich vereinbart, dann gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Erhaltungsarbeiten an der Außenhaut des Gebäudes sind ebenso Sache der Gemeinschaft wie ein ernster Schaden des Hauses, der die Bausubstanz gefährdet. Schäden, die sich eindeutig im Eigentumsobjekt befinden, sind hingegen Sache des Wohnungsbesitzers.

Schriftliche Vereinbarung, wer die Kosten trägt

„Wurde hingegen im Wohnungseigentums-Vertrag die Erhaltung auf die Wohnungseigentümer übertragen, dann gilt das auch“, sagt Simone Maier-Hülle, Partnerin der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei NMH2. Es kann zum Beispiel einstimmig, schriftlich vereinbart werden, dass die Wohnungseigentümer ihre Außenfenster, die zur Außenhaut des Gebäudes zählen und eigentlich von der Gemeinschaft getragen werden müssen, selbst erhalten. „Die Vereinbarung kann im Grundbuch angemerkt werden und bindet auch Rechtsnachfolger“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft.

Antrag auf Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen

Führt der Hausverwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht durch, kann jeder Wohnungseigentümer einen Antrag auf Durchführung der Arbeiten im Außerstreitverfahren einbringen. Auch umgekehrt ist das möglich. Sind etwa die Außenfenster in einer Wohnung desolat und wurde dem Eigentümer die Erhaltungspflicht übertragen, dann kann die Gemeinschaft einen gerichtlichen Antrag auf Durchführung der Sanierungsarbeiten stellen. Dadurch kann der Wohnungsbesitzer in diesem Fall verpflichtet werden, die notwendigen Arbeiten auf seine Kosten durchzuführen.

Substanzschaden oder oberflächliche Schäden

Grenzfälle im Bereich der Erhaltungsarbeiten sind Balkone und Terrassen. Sie gehören zum Wohnungseigentums-Objekt, sind aber gleichzeitig Teil der Außenhaut des Gebäudes. Bei der Beurteilung, wer die Sanierung finanzieren muss, kommt es darauf an, ob durch die Erhaltungsmaßnahme jener Teil saniert wird, der zum Schutz der Haussubstanz beiträgt. Handelt es sich lediglich um gesprungene Fliesen oder wünscht sich der Wohnungsbesitzer einen neuen Bodenbelag, dann wird er selbst dafür aufkommen müssen. „Sind aber die Bodenplatten undicht, tritt ein Wasserschaden auf oder ist das Geländer durchgerostet, dann wird wohl ein ernster Schaden des Hauses vorliegen“, nennt Sammer einige Beispiele. Dann muss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Schaden beheben und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Verschulden des Wohnungseigentümers

Oft kann ein Verschulden der Bewohner nicht ausgeschlossen werden, dann muss ein Sachverständiger beigezogen werden. „Wird ein Verschulden der Bewohner nachgewiesen, kann die Gemeinschaft Regressforderungen an den betreffenden Eigentümer stellen“, sagt Maier-Hülle.
Dass ausreichend Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen, dafür hat der Hausverwalter zu sorgen. Die Entscheidung liegt aber bei der Eigentümergemeinschaft, sie kann die Höhe der Rücklage mit einfacher Mehrheit abändern. Auch wenn es kostspielig für die Miteigentümer ist, laufend Erhaltungsmaßnahmen im Haus mitzufinanzieren, so ist es doch wichtig. Wird darauf verzichtet, verliert das Haus an Wert.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Mieter müssen ihre Wohnung so erhalten, dass dem Vermieter und anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Das betrifft zum Beispiel die sanitären Anlagen. Wie es mit Reparaturen im Inneren der Wohnung aussieht, ist oft strittig. Der Vermieter ist auf jeden Fall verpflichtet, das Gebäude in brauchbarem, ortsüblichem Zustand zu erhalten und hat dafür zu sorgen, dass Mieter ihre Mietrechte ungestört ausüben können. Dazu gehören die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses sowie die Behebung ernster Schäden in den Wohnungen und die Abwendung von Gesundheitsgefährdungen.

Antrag bei der Schlichtungsstelle

Kommt der Vermieter der Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Durchführung von notwendigen Arbeiten stellen. Das Gericht trägt dem Vermieter dann auf, diese binnen einer bestimmten Frist durchzuführen. Mit der am 1. Jänner 2015 in Kraft getretenen Wohnrechtsnovelle wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen in Wohnungen, die dem MIetrechtsgesetz unterliegen, geregelt. Den Mieter trifft die Wartungspflicht.