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Wirtschaft Immobiz
10/02/2021

Retailmarkt im Umbruch: Der große Wandel im Handel

Der Retailmarkt ist im Umbruch, ein Teil des Handels verlagert sich ins Internet. Wie sich das auf Verkauf und Vermietung von Handelsimmobilien auswirkt.

von Ulla Grünbacher

Monatelang waren Österreichs Innenstädte wie ausgestorben, Städteurlauber auf Shoppingtour in den Luxusgeschäften der Innenstadt sind ausgeblieben. Das hat sich zwar im zweiten Halbjahr 2021 wieder geändert und die Kauflaune der Konsumenten ist wieder da. Doch der Lockdown und die Geschäftsschließungen haben Spuren hinterlassen. Es gibt Retailer, die kehrten Österreich den Rücken, wie der polnische Schuhhändler CCC, andere schließen unrentable Standorte. Wie die Parfümeriekette Douglas, die Modeketten Pimkie, Zara (Inditex) und Bonita, der Laufschuhexperte Runners Point und der Sportdiskonter Sports Direct, um nur ein paar zu nennen. Auch Saturn schließt eine Filiale in Folge der Zusammenführung mit Mediamarkt.

All das zeigt: Der Handel ist im Wandel, der Retailmarkt im Umbruch. Das hat nicht erst mit Corona begonnen. „Retail hatte schon vorher ein Problem“, sagt Romina Jenei, CEO vom österreichischen Standortberater RegioPlan. Das, was der Handel bietet, habe vom Standort und vom Produktsortiment her häufig nicht mehr zum Kunden gepasst.

Die vielen Tage, in denen die Geschäfte während des Lockdowns geschlossen bleiben mussten, haben häufig den letzten Anstoß gegeben – und zu einer Schockstarre geführt, wie Mario Schwaiger, Retailexperte bei EHL Immobilien, es nennt. Besonders brisant ist das für die Branchen Bekleidung, Schuhe und Elektro/Elektronik, hier hat es Einbrüche um die 20 Prozent gegeben. „Im Bekleidungshandel stagnieren die Umsätze seit Jahren“, weiß Romina Jenei. „Hier findet eine Filialstruktur-Optimierung statt“, bestätigt auch Mario Schwaiger.

Besser schneidet der Lebensmittelhandel ab, da er bedingt durch die Schließungen in der Gastronomie und Homeoffice um ein Zehntel zugelegt hat. Auch die Sportartikelbranche profitierte, vor allem wegen der gestiegenen Nachfrage nach Fahrrädern und E-Bikes.

Hohe Mietkosten und Flächenreduktion

Was die ganze Situation noch verschärft, ist, dass in den vergangenen Monaten neue Zielgruppen den Onlinehandel entdeckt haben. Jene, die bisher noch dem stationären Einzelhandel den Vorzug gegeben haben, waren plötzlich gezwungen, online zu bestellen – und haben dabei die Vorteile – vor allem die Bequemlichkeit – entdeckt. Die Folge: In den nächsten zwei Jahren dürften bei 5.000 Geschäften der Rollbalken für immer unten bleiben, geht aus einer Analyse des Standortberaters RegioPlan hervor. Die staatlichen Hilfen hätten diese Entwicklung nur verzögert. Die Folge: „Viele Händler können sich die Miete und den Betrieb nicht mehr leisten“, fasst es Romina Jenei zusammen. Die Vermieter sind ihren Mietern während der Schließtage zwar bezüglich der Miethöhe entgegen gekommen, doch die Bereitschaft dazu sinkt. Standortschließungen und Flächenreduktionen sind die Folge, vor allem Branchen mit großen Flächen suchen Standorte mit weniger Fläche. Gemeint sind Groß-Konzepte mit 1.500 bis 2.000 Quadratmetern, so der Experte von EHL. Das Thema lautet Flächenoptimierung. „Spätestens im Jahr 2022 ist mit einem Nachholeffekt zu rechnen, der die Verkaufsflächen in Österreich innerhalb der nächsten zwei Jahre um sechs bis sieben Prozent reduzieren wird“, so die Analysten des Standortberaters.

Doch abseits dieser Entwicklung gibt es auch gute Nachrichten.  Im zweiten Halbjahr 2021 sind die Vermietungen von Geschäftslokalen wieder  angelaufen, die Stimmung in der Branche hat sich verbessert. Vor allem Diskonter expandieren, wie zum Beispiel TEDi, Action und KiK und NKD. „Aber auch die Fitnessbranche  hat sich stabilisiert und sucht wieder Fläche“, so Schwaiger, „auch wenn nicht alle mit einem blauen Auge davon gekommen sind.“ 


Neu auf den Markt drängten  Online-Supermärkte,  die eine Essenzustellung in 10 bis 30 Minuten garantieren.  „Hier wurden neue Flächen vermietet, die zum Teil als  schwer vermietbar gegolten haben“, so  Schwaiger und nennt als Beispiele die Lieferdienst-Unternehmen Jokr und Gorillas. Auch die Luxusgüterbranche erhole sich, die ein oder zwei Leerstände am Kohlmarkt würden bald vermietet sein, das Interesse von internationalen Retailern sei wieder da.  

Diese Lagen funktionieren gut:

Derzeit besteht der Branchenmix in  den Einkaufsstraßen noch zu 70 Prozent aus Einzelhändlern –   in der Kärntner Straße vor allem aus der Kleidungs- und Schuhbranche sowie Souvenirs. Hier wird wieder mehr Durchmischung stattfinden. In fünf Jahren könnte sich der Anteil an Einzelhändlern auf 45 Prozent verringern.  Im Gegenzug wird der Anteil an Gastronomie und Unterhaltung steigen.  Es geht darum,   Zusatznutzen anzubieten –   nur Waren herzuzeigen reiche einfach nicht mehr. Die Aufenthaltsqualität muss steigen, dazu können  kurzfristige Vermietungen in Form von Pop-up-Stores und Pick-up-Stations beitragen, aber auch  Trinkwasserbrunnen, Sitzbänke, Gärten, Bauernmärkte und Fitness im Freien.
Und welche Lagen funktionieren? Top-Einkaufsstraßen wie die Mariahilfer Straße und die Kärntner Straße, so die Experten.  Außerdem Einkaufsstraßen,  die  eine spezielle Zielgruppe ansprechen, wie  die Neubaugasse. Auch die  größeren Einkaufszentren funktionieren gut. „Aber auch die Margaretenstraße, die Taborstraße und die Währingerstraße sind  gefragt für unterschiedliche Branchen und Konzepte“, so Schwaiger. 


Momentan wird bei Neuvermietungen der Rückstau aus dem Vorjahr  abgearbeitet, ob es 2022 noch so viele Neuvermietungen geben wird, wird man sehen. Vermieter müssen eine gewisse Flexibilität bezüglich  Bonität der Mieter und Miethöhe haben.  „Die Verhandlungen werden härter“, so Jenei. Die   Zeit, die es braucht, bis  ein Abschluss zustande kommt,  steige. 
Infolge der Corona-Pandemie wird die Vermarktung von Geschäftsflächen den Immobilienexperten zufolge in Zukunft komplexer werden und länger dauern. Das wirkt sich auch auf den Investmentmarkt im Retail aus. Die Monatsmieten für Einzelhandelsflächen an guten  und sehr guten Standorten haben sich auch im zweiten Quartal  2021 wenig verändert.  

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