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Wirtschaft Immobiz
11/07/2021

Preisschub bei Bauträgerprojekten im Neubau

Neue Eigentumswohnungen in Wien verteuerten sich seit Jahresbeginn um 10 Prozent. Die durchschnittliche Wohnfläche sinkt.

von Ulla Grünbacher

2021 ist ein Rekord-Fertigstellungsjahr im Wohnungsneubau: In Wien werden heuer rund 17.400 Wohneinheiten fertiggestellt, 2022 sollen es sogar 19.700 neue Wohnungen sein. Allerdings kommen in der Pipeline nicht mehr so viele neue Projekte nach. „In zwei oder drei Jahren könnte die Bauleistung daher sinken“, sagt Michael Pisecky, Obmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien. 2023 und 2024 sei mit einem starken Rückgang im Neubau zu rechnen. „In diesem Licht muss man die derzeitige Überproduktion sehen“, betont Pisecky.

Mehr neue Wohnungen als gebraucht werden

Derzeit gibt es ausreichend Wohnungen in Wien, es wurden mehr neue Einheiten fertiggestellt als gebraucht werden, belegen aktuelle Daten der Bauträgerdatenbank Exploreal. Das Wachstum der Bevölkerung könne bei der Neubauproduktion nicht mithalten. Warum die Wohnungskaufpreise dennoch nicht sinken, hat mit den „extrem steigende“ Grundstückskosten zu tun. Baugründe sind rar, unter anderem wegen der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ in Wien, die bei großen Grundstücken eine Zwei-Drittel-Bebauung mit gefördertem Wohnbau vorsieht. Aus diesem Grund seien Grundstücke weniger wert, Besitzer horten ihre Liegenschaften lieber, als sie derzeit zu verkaufen. Neu gebaut wird in Wien vor allem in den Außenbezirken, in Floridsdorf, der Donaustadt und Liesing sowie in Favoriten und Simmering.

Kaufpreise stiegen um 10 Prozent seit Jahresbeginn

Die Kaufpreise für eine vom Bauträger neu errichtete Eigentumswohnung in Wien sind gegenüber Jahresbeginn um fast zehn Prozent gestiegen, bei annähernd gleicher Größe. Die Durchschnittspreise für neue Eigentumswohnungen betragen 399.000 Euro, in Niederösterreich sind es um 120.000 Euro weniger. Viele Wohnungssuchende entscheiden sich für den Preis, den eine Eigentumswohnung heute kostet, lieber für ein Haus im Grünen. Aus diesem Grund werden kaum mehr große Wohnungen in der Stadt gebaut, die Auswahl an größeren Objekten sinkt. Es werden vermehrt Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen von Bauträgern errichtet und die durchschnittliche Wohnfläche sinkt um 6,2 Quadratmeter auf durchschnittlich 58 Quadratmeter Wohnfläche. Weil sich neu errichtete Eigentumswohnungen so verteuert haben, sind die günstigeren Bestandswohnungen gefragt: „Gebrauchte Wohnungen finden reißenden Absatz“, sagt Pisecky.

Großes Angebot an Mietwohnungen

Ganz anders sieht es am Wiener Mietenmarkt aus, da viele neue Mietwohnungen frei finanziert errichtet werden. Das hat damit zu tun, dass institutionelle Investoren ganze Wohnblöcke erwerben. Es gebe ein extrem großes Angebot an Mietwohnungen, so Pisecky, „was dazu führt, dass die Verwertungsdauer steigt.“ Je größer die Mietwohnung, desto schwieriger ist es, sie zu vermieten. „Es entsteht ein Wettbewerb der Qualitäten“, so der Wiener Obmann der Immobilientreuhänder.

Zuzug aufs Land hält an

Auch in Niederösterreich wird viel gebaut, der Zuzug aufs Land wird laut Johannes Wild, Fachgruppenobmann der Immobilientreuhänder Niederösterreich, weiterhin anhalten. Die meisten neuen Wohnungen entstehen in Wiener Neustadt gefolgt von Mödling, Baden und St. Pölten. 2022 soll der Höhepunkt bei den Fertigstellungen erreicht werden mit 7.400 Einheiten, heuer sind es 6.900 neue Wohnungen. Am meisten Bauträgerprojekte werden derzeit in St. Pölten und im Umland von Wien, in Korneuburg, Mödling und Krems, errichtet. Die durchschnittliche neu errichtete Eigentumswohnung in Niederösterreich kostet 279.800 Euro, Einfamilienhäuser 440.000 Euro, Reihenhäuser 448.000 Euro und Doppelhäuser 387.900 Euro.

Wohnungsgröße sinkt

Die Wohngröße ist in Niederösterreich ebenso wie in Wien gesunken, auf derzeit 70 Quadratmeter im Durchschnitt. Auch die Freiflächen, also Balkone, Terrassen und Eigengärten, über die neu errichtete Wohnungen verfügen, werden kleiner: In Niederösterreich sind sie im Durchschnitt 10.7 Quadratmeter groß, in Wien 8,1 Quadratmeter.

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