OGH-Urteil: Lage und Lärm bestimmen Mietzins
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Der OGH setzte sich mit den Facetten der Lage einer Mietwohnung auseinander. Lärm ist ein wesentlicher Faktor.
Im Altbau dürfen Vermieter nicht frei über den Mietzins entscheiden, denn er ist gesetzlich gedeckelt. Zu dem Grundpreis kommen Zu- und Abschläge, zum Beispiel für Ausstattung und Lage der Wohnung, hinzu. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte vor Kurzem darüber zu entscheiden, ob ein Lagezuschlag für eine konkrete Wohnung innerhalb des Gürtels gerechtfertigt ist.
Der Fall: Der Vermieter schrieb dem Mieter einer Wohnung in einem Altbau innerhalb des Gürtels in Wien eine Miete mit Zu- und Abschlägen vor. Den Lagezuschlag begründete er mit der ausgezeichneten Verkehrsanbindung und Infrastruktur in der Umgebung der Mietwohnung. Der Mieter war jedoch anderer Ansicht und ließ die Miethöhe gerichtlich überprüfen.
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Lagezuschlag gerechtfertigt?
Der OGH musste entscheiden, ob bei der Ermittlung des höchstzulässigen Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag zu berücksichtigen war. Grundsätzlich ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, in der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage. Als durchschnittliche Lage gilt die Wohnumgebung eines typischen „Gründerzeitviertels“. Um festzustellen, ob die Lage besser ist, musste ein Vergleich mit anderen innerstädtischen Lagen durchgeführt werden. Da die Wohnung direkt an der Straße liegt, berechnete der Vermieter einen Abschlag für die Straßenlage, jedoch einen Zuschlag für die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Geschäften.
Das Urteil
Der OGH hielt in seinem Urteil fest, dass die individuelle Lärmbeeinträchtigung für die konkrete Wohnung, die bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses mittels Abschlag von 15 Prozent bereits berücksichtigt wurde, kein Grund sei, einen Lage-Abschlag zu verneinen. Wenn eine überdurchschnittliche Lärmbelastung von mehr als 75 dB vorliegt, muss das auch im Lageabschlag berücksichtigt werden. Zur Belastung durch Verkehr, Abgase und Lärm kommt die Nähe zum Gürtel und zur U-Bahnstation und die dort vorherrschende Kleinkriminalität. Die Abwägung dieser Faktoren durch den OGH ergab, dass die Lage des konkreten Hauses nicht als überdurchschnittlich zu beurteilen sei. Ein Lagezuschlag steht dem Vermieter daher im konkreten Fall nicht zu.
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