Immobilienkredit-Vergabe soll per 1. April leicht gelockert werden

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) will nicht allzu weit von zuletzt verschärften Vergaberegeln für Immobilienkredite abrücken, empfiehlt der Finanzmarktaufsicht (FMA) aber, die derzeitige Verordnung per 1. April anzupassen. Dabei geht es um zwei Lockerungen bzw. Ausnahmen von gültigen Regelungen bei Zwischenfinanzierungen und Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften, ging aus einer Aussendung von Montagnachmittag hervor.

Nachfrage reduziert

Seit der strengeren Auslegung der sogenannten KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) dürfen Wohnbaukredite nicht mehr länger als 35 Jahre laufen, der Eigenmittelanteil muss mindestens 20 Prozent betragen, die Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen. Diese Eckpfeiler bleiben bestehen.

Denn die Vergabestandards von Immobilienkrediten im dritten Quartal 2022 habe sich "zwar verbessert, ein hoher Anteil wurde aber weiterhin zu nicht-nachhaltigen Konditionen im Sinne der KIM-VO und FMSG-Leitlinie vergeben", so das FMSG. "Dazu kommt, dass der Anteil der neu vergebenen Kredite mit variabler Verzinsung seit Mitte des Jahres 2022 deutlich angestiegen ist."

Zuletzt habe der immense Zinsanstieg und Inflationsraten die Nachfrage nach Immobilien und daher nach Immobilienkrediten deutlich reduziert, hielt das Gremium weiter fest. Dies sei nicht nur in Österreich, sondern im gesamten Euroraum und weltweit zu beobachten. Insbesondere habe es auch einen Rückgang der Neukreditvergabe in Deutschland gegeben, ohne dass es die gleichen kreditnehmerbezogenen Maßnahmen gab wie in Österreich. Der dortige Immobilienmarkt sei strukturell mit dem heimischen vergleichbar. Zuletzt sollen Kreditnehmende zur Darlehensaufnahme teils nach Deutschland gegangen sein, hieß es von Banken- und Politik-Vertreterinnen und Vertretern.

Untergrenze von einer Million

Nun sollen Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Wohnsitzes von Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern sowie deren Angehörigen stehen, vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen werden. "Dabei darf diese Zwischenfinanzierung im Hinblick auf das Verwertungsrisiko bis zu 80 Prozent des gemäß CRR geschätzten Marktwerts der zu veräußernden Immobilie betragen und für eine maximale Laufzeit von zwei Jahren vereinbart werden", schrieb das FMSG nach ihrer Sitzung am Montag.

"Da ein Verkauf einer Immobilie vielfach mehrere Monate in Anspruch nimmt, ist es kaum möglich, seine aktuelle Wunschimmobilie zu erwerben, da diese in der Regel dann nicht mehr am Markt ist", argumentierte hierzu zuletzt etwa Arno Wimmer, Berufsgruppensprecher der Immobilienmakler im WKÖ-Fachverband, für eine Lockerung.

Zur Vermeidung übermäßiger Schwankungen empfiehlt das Gremium, eine Untergrenze von einer Million Euro für das Ausnahmekontingent eines Kreditinstituts vorzusehen. Zudem empfiehlt das FMSG, bei Paaren als gemeinsame Kreditnehmer die bisher bestehende Geringfügigkeitsgrenze pro Person festzulegen.

Auch soll die FMA laut FMSG die Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften in Höhe dieser Zuschüsse für einen maximalen Zeitraum von zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-V ausnehmen. Diese Form der öffentlichen Zuschüsse erhöhe die Verschuldung von Kreditnehmenden schließlich nur vorübergehend.

Großzügige Ausnahmen

Damit werde einerseits die Flexibilität der KIM-V erhöht, anderseits aber sichergestellt, dass die zusätzlichen Risiken daraus begrenzt bleiben, so die FMSG. Das Gremium erinnerte zudem daran, dass bereits jetzt im internationalen Vergleich großzügige Ausnahmekontingente zur Verfügung stehen.

Im FMSG sitzen Vertreter des Finanzministeriums, von denen einer das Gremium auch leitet, sowie Vertreter der Nationalbank (OeNB), des Fiskalrats und der FMA. Die FMA folgt verpflichtenden Empfehlungen des Gremiums und ist für die Verordnung zuständig.

Zuletzt waren auf politischer Ebene vom Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) abwärts Stimmen laut geworden, die Lockerung der Verordnung zu prüfen. Auch Banken- und Immobilienwirtschaftsvertreterinnen und -vertreter äußerten stetig mehr Kritik. Die Baugewerkschaft warnte zuletzt vor sinkenden Bauaufträgen und erst am heutigen Montag forderte auch Kärntens Landeshauptmann Peter Kaiser (SPÖ) eine Lockerung der Kredit-Vergaberegeln.