Ist ein Kostenersatz für Eigentümer, die ihre Fenster selbst bezahlten, möglich?

Frage: Im  Haus hat jeder Wohnungseigentümer den Fenstertausch selbst finanziert, es gibt einen  Mehrheitsbeschluss, dass  keine Fenster aus der Rücklage finanziert werden. Ein Eigentümer hat  an den Fenstern  Klimageräte montiert, die   Baupolizei  wollte, dass sie wieder entfernt werden. Dabei wurden die Fenster beschädigt. Der Austausch wurde aus der Rücklage bezahlt, samt Fensterbänken und Verputz. Hat die Verwaltung richtig gehandelt? Ist ein Kostenersatz für Eigentümer, die  den Fenstertausch selbst bezahlten, möglich?

Rechtsanwältin Sigrid Räth: Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft für allgemeine Teile der Liegenschaft (die Außenhaut und damit die Fenster) erhaltungspflichtig ist. Von der gesetzlichen Regelung kann durch schriftliche, einstimmige Vereinbarung abgegangen werden. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend, um eine Kostentragungs-Regelung festzulegen.

Montiert ein Eigentümer eigenmächtig eine Klimaanlage, so kann er  von der Behörde, und  von jedem Miteigentümer zur Unterlassung und Wiederherstellung des vorherigen Zustands aufgefordert werden. Hier ist  die Behörde tätig geworden und hat einen Bauauftrag erlassen. Dieser  ergeht an alle Miteigentümer und wird auch dem Verwalter zugestellt. Da mit dem Bauauftrag ein Mangel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft aufgezeigt wird, ist der Verwalter gut beraten, die Behebung in Auftrag zu geben.

Wenn beim Fenstertausch Fensterbretter getauscht und  Verputzarbeiten nötig  sind, werden  sie in  aus der Rücklage bezahlt. Sollte es bisher keinen schriftlichen,  einstimmig festgelegten Aufteilungsschlüssel  der Kostentragung für die Fenster geben, der besagt, dass jeder Miteigentümer für seine Fenster aufzukommen hat, so könnte ein solcher nun schriftlich und einstimmig festgelegt werden. 

Kosten einfordern

Gelingt das nicht, besteht die Möglichkeit, dass Miteigentümer, die Kosten für den Fenstertausch aufgewendet haben, der Eigentümergemeinschaft nachweisen, dass sie Aufwendungen getätigt haben, welche die Eigentümergemeinschaft tätigen hätte müssen und damit bereicherungsrechtlich den Ersatz der Fensterkosten einfordern. Voraussetzung ist, dass die aufgewendeten Kosten damals  notwendig waren, die  Beweislast trifft den Miteigentümer. Diese Kosten können 30 Jahre lang von der Gemeinschaft eingefordert werden.