Man sollte sich nicht blenden lassen, sagt Rechtsanwalt Roland Weinrauch. Im Falle einer Immobilie, die man aus einer Konkursmasse heraus erwirbt, „muss man sich das Objekt genau anschauen, weil man damit rechnen muss, dass der Verkäufer nach einer gewissen Zeit nicht mehr da ist und es keine Gewährleistungen geben wird“, betont Weinrauch im Hinblick auf etwaige Mängel. Wenn die Liegenschaft das einzige Vermögen des in den Konkurs geschlitterten Unternehmens ist, ist man rechtlich immer im Unternehmensnachfolgegesetz, sagt der Anwalt. „Das führt automatisch dazu, dass man Schulden vom anderen übernimmt.“
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Neben Schulden kann die Immobilie auch mit Mietrechten belastet sein. „Wenn es keine Gewährleistung gibt, dass die Immobilie bestandsfrei ist, dann muss man sich das sehr gut anschauen“, rät Weinrauch. Denn es kann passieren, dass nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist, dass ein Mietvertrag besteht – und eines Tages jemand seine Mietrechte geltend macht. Beim Immobilienerwerb aus der Konkursmasse kauft man ja – je nach Objekt und Lage – unter Umständen billiger, aber jedenfalls mit mehr Risiko. Für den Käufer ist der Erwerb mit einem höheren Prüfungsaufwand verbunden. Privatpersonen sollten sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.
Aber auch Privatpersonen können in die Situation kommen, dass Sie sich von ihrer Wohnung trennen müssen. Schulden, Scheidung und Tod (debts, divorce, death) gelten als die „3 Ds der Immobilienbranche“: Sie können ein Auslöser dafür sein, dass Immobilien aus einer besonderen Situation heraus zu Geld gemacht werden müssen. Im Fall des Wohnungskäufers oder Häuslbauers, der seine Kreditraten nicht mehr bezahlen kann, fällt die Immobilie in letzter Konsequenz an die Bank, wenn keine andere Lösung gefunden wird.
Versteigert die Bank die Immobilie, sind – im Unterschied zum Erwerb durch einen Kaufvertrag oder im Wege einer Erbschaft – die Bestimmungen der Exekutionsordnung maßgeblich, so Rechtsanwältin Simone Maier-Hülle. „Hat ein Gläubiger ein Versteigerungsverfahren eingeleitet, wird der Wert der Immobilie mittels Schätzgutachtens ermittelt.“ Wichtig ist der Zeitpunkt der Zuschlagserteilung für den Gefahrenübergang: Im Gegensatz zu einem Kaufvertrag trägt der Käufer ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs das Risiko für alle „zufälligen“ Beschädigungen der Immobilie, wie zum Beispiel durch Naturkatastrophen.
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Der bisherige Eigentümer muss die Immobilie ab Zuschlagserteilung räumen, der Zuschlag wirkt hier wie ein Räumungstitel. Alle Miet- oder Pachtverhältnisse bleiben auch durch die Versteigerung aufrecht und können vom Käufer nicht einfach gekündigt werden. Wie bereits beim Kauf aus der Konkursmasse stehen auch dem Käufer im Versteigerungsfall keine Gewährleistungsansprüche zu. „Dies gilt für Sachmängel, wie auch für Rechtsmängel und kann als Risiko schlagend werden, wenn für den Erwerber vor der Versteigerung keine Besichtigung möglich war“, erklärt die Expertin. Auch bei einem Eigentumserwerb per Versteigerung fallen die üblichen Nebenkosten wie bei einem Kaufvertrag an: also 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr.
Auch im Todesfall werden Immobilien unter Umständen veräußert oder es kommt zu einer gerichtlichen Versteigerung. „Hinterlässt ein Erblasser eine Immobilie, so haben die künftigen Erben die Möglichkeit, bereits im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens eine Veräußerung der Immobilie aus dem ruhenden Nachlass vorzunehmen“, so die Anwältin. „Dafür ist die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts erforderlich.“ Der Vorteil ist, dass keine Grunderwerbssteuer für die Erben anfällt.
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Können sich die Erben weder auf den Verkauf noch die künftige gemeinsame Nutzung oder Aufteilung einigen, werden sie mit erfolgter Einantwortung anteilig Miteigentümer der Immobilie. Jeder Eigentümer kann nun eine Teilungsklage einbringen. Dann wird die Immobilie entweder real geteilt – Erbe A bekommt das Erdgeschoß und Erbe B den ersten Stock – oder, wenn die Begründung von Wohnungseigentum nicht möglich ist , die Klage nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der übrigen kommt, führt die Teilungsklage zur gerichtlichen Versteigerung der Immobilie. Die Erben bekommen so ihre Anteile ausbezahlt.
Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsstrategie beim Immobilienverkäufen, die in Österreich nicht gesetzlich geregelt ist. Die Interessenten geben ihre Gebote für die Immobilie ab. Der Hauptunterschied zwischen Versteigerung und Bieterverfahren liegt in der Verbindlichkeit der Angebote. Der Verkäufer ist beim Bieterverfahren nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen. Bei einer Versteigerung ist das höchste abgegebene Gebot rechtlich bindend und erhält den Zuschlag.
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