Immo

Die große Nachfrage nach Alpenchalets und wie sich das auswirkt

Gesucht: Alpiner Rückzugsort mit Luxus-Ausstattung in Top-Lage in österreichischen Skiorten. Über die Bebauung und ihre Auswirkungen.

Von Ulla Grünbacher

05.02.23, 05:04

Urig mit viel Holz, einem prasselnden offenen Feuer im Kamin und viel Gemütlichkeit bei der Ausstattung: Dieser Haustyp ist im Alpenraum verbreitet und hat sich in der Luxusvariante zu einem heiß begehrten Kauf- und Investitionsobjekt entwickelt. In den Top-Skiorten, wo die wohlhabende Klientel ihren Urlaub verbringt, sind Chalets gefragt. Größe, Lage, Ausblick auf die nahe Bergkulisse sowie die Ausstattung mit Pool, Sauna, Fitness und mehr bestimmen den Kaufpreis.

Skiurlaub im alpinen Holzhaus

Durch die Pandemie hat der Trend, statt in Hotels lieber im angemieteten Luxushaus zu urlauben, Fahrt aufgenommen. Das hat die Nachfrage nach Chalets einmal mehr angekurbelt. Der Großteil der Kaufinteressenten sucht nach ruhig gelegenen Häusern, die ganzjährig nutzbar sind. Die Nachfrage übersteigt in guten Lagen das limitierte Angebot bei Weitem. Gekauft werden die Immobilien vor allem zur Eigennutzung, aber nicht nur.

By to let-Modell

Wer die Immobilie zur zwei Mal im Jahr für eine Woche nutzt, kann sie die restliche Zeit von einem Betreiber vermieten lassen. Dieses Modell heißt „Buy to let“. „Premiumimmobilien in Skiregionen zählen zu den begehrtesten Zweitwohnsitzen und Investitionsobjekten zugleich.

Sie stellen besonders in Zeiten volatiler Entwicklungen an den Finanzmärkten langfristige Kapitalanlagen mit sicherem Inflationsschutz dar und bieten einen attraktiven Rückzugsort – auch über die Skisaison hinaus“, so Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kitzbühel.

Alpiner Stil mit viel Altholz

Die Käufer im Großraum Kitzbühel, der begehrtesten österreichischen Adresse für Skiimmobilien, kommen vor allem aus München oder anderen Teilen Deutschlands. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. „Denn nur 15 Prozent von Tirol sind Bauland“, erklärt Franz Gobec vomMaklerunternehmen KitzImmo Real Estate. „Es gibt im Raum Kitzbühel keine Widmungen für Neubauten – und wenn dann nur für Einheimische.“

Rustiker Touch

Damit Kaufinteressenten aus Deutschland überhaupt bauen können, müssten alte Häuser weichen. Die neuen Villen oder Chalets werden dabei dem Altbestand nachempfunden. „Kunden aus Bayern wollen den Tiroler Altholztouch“, betont Franz Gobec. „Sehr rustikal, aber mit jedem technischen Komfort. Von Panoramafenstern über Indoorpool, Tiefgarage, Kino Weinkeller und Großbildfernseher, der hinter einem Bild versteckt ist, bis zum BUS-System.“ Wie es gelingt, neue Häuser in Altholz-Optik zu errichten? „Es gibt Bauträger, die darauf spezialisiert sind“, so der Makler. Die Villen und Chalets werden aus Ziegel oder Beton errichtet, lediglich die Oberfläche ist aus Altholz.

26.000 Euro pro Quadratmeter

All das hat seinen Preis. Die große Nachfrage, das beschränkte Angebot und die aufwendige Beschaffung von Baugründen führen dazu, dass Kaufpreise für Immobilien im Großraum Kitzbühel traditionell hoch sind – die höchsten in ganz Österreich. Bis zu 26.000 Euro werden für einen Quadratmeter verlangt, geht aus einem Marktbericht von Engel & Völkers Kitzbühel hervor. Beliebte Lagen neben dem Zentrum sind Lebenberg, Bichlalm sowie am Fuße des Hahnenkamms. „Häuser unter einer Million Euro gibt es nicht“, betont Franz Gobec.

Almhüttendörfer, wohin das Auge schaut

Die Folge: Investoren wittern hier ein großes Geschäft und schießen dabei manchmal übers Ziel. Das belegen die zahlreichen Almhüttendörfer, die in Wintersportorten aber auch an Seen in Planung oder bereits in Bau sind. Tourismusgemeinden versuchen, sich mit Beschränkungen vor einem Ausverkauf zu schützen. Das Land Salzburg hat Ende 2022 die Abänderung von Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetzes beschlossen, um die Spekulation und Zweitwohnsitze zu stoppen.

Bevölkerung reagiert sensibel

Wegen einiger Chaletdörfer, bei denen Größe, Bettenanzahl oder der Umweltschutz missachtet wurde, ist der Ruf des Immobiliensegments nicht der beste. Viel Kritik sieht sich das 2021 fertiggestellte Projekt Nationalpark Chalets in Neukirchen am Großvenediger ausgesetzt. Das gilt auch für das Großprojekt Six Senses in Mittersill am Pass Thurn auf 1200 Metern Höhe, das in Bau ist. Hier hat harsche Kritik des Rechnungshofes an der Grundverkehrskommission Pinzgau dazu geführt, dass im Grundverkehrsgesetz nun letzte Löcher gestopft werden.