Abnutzung der Wohnung: Hat der Vermieter Schadenersatzanspruch?

Wenn Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen, müssen sie die Wohnung auch in einem angemessenem Zustand an den Vermieter zurückstellen. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung so zurückgegeben werden muss, wie sie übernommen wurde, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung. Die Rechtsliteratur zählt zur normalen Abnutzung etwa vergilbte Tapeten, Spuren von Möbeln und Bildern an den Wänden, Nagel- und Dübellöcher in den Wänden und  kleine Kratzer im Parkett. Der Bestandnehmer hat also grundsätzlich nur für übermäßige Abnutzung  zu haften. Die Höhe des entstandenen Schadens bemisst sich nicht nach dem Neuwert einer Sache, sondern nach dem Zeitwert.

Der Fall

Die Mieterin miete für die Dauer von fünf Jahren die Wohnung der Vermieterin. Nachdem ihrem Auszug behielt die Vermieterin die Kaution für Schäden am Bestandsobjekt ein.  Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte fest, dass der Schaden nicht in der vollen Höhe der Reparaturkosten besteht, sondern nur in der Differenz zwischen dem Wert der unbeschädigten und der mit Verwendung von Neuteilen reparierten Sache.

Kein Schadenersatzanspruch bei bereits abgeschriebener Sachen

Im konkreten Fall besteht deshalb kein Schadenersatzanspruch der Vermieterin, weil die Lebensdauer der beschädigten Gegenstände in jedem Fall bereits abgelaufen wäre. Generell ist bei der Zurückstellung des Mietgegenstands nach längerer Nutzungsdauer der Schadenersatzanspruch des Vermieters nur mehr gering  oder – falls die Sache aufgrund Überschreitung ihrer gewöhnlichen Nutzungsdauer bereits „abgeschrieben“ ist und keinen Zeitwert mehr repräsentiert – oder besteht gar nicht mehr. Um den Zeitwert einer Sache exakt zu berechnen, müsste man eine Sachverständigen beauftragen. Bei neueren Möbeln nimmt man laut Arbeiterkammer Niederösterreich üblicherweise eine Abschreibung von zehn Prozent pro Jahr an. Hat zum Beispiel der Teppichboden zum Zeitpunkt der Zurückstellung des Mietgegenstands die gewöhnliche Nutzungsdauer überschritten, so steht dem Vermieter selbst bei missbräuchlicher Abnutzung  kein Schadenersatzanspruch zu.