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05.07.2017

Teures Wohnen: Gezerre um Mietrecht

Politisch liegen die Vorstellungen von einem neuen Mietrecht weit auseinander. Der Leiter der Wiener Mieterhilfe fordert etwa eine Mietzinsbindung.

Alina Farniuc wohnt mit ihren zwei Kindern in einer 30 Quadratmeter großen Wohnung in Wien-Meidling. "Wir haben alle zusammen ein Zimmer", sagt sie. Jetzt ist ihr Mann, von dem sie sich hatte scheiden lassen, wieder zurückgezogen. "Zu viert ist es wirklich zu knapp. Meine Kinder brauchen Ruhe, um ihre Hausübung machen zu können. Anastasia geht ins Gymnasium und Lukas in die erste Klasse Volksschule." 650 Euro könnte Farniuc, die sich in einem Hotel um das Frühstück kümmert, für eine Drei-Zimmer-Wohnung zahlen: "Auf dem freien Wohnungsmarkt habe ich aber keine Chance und Kaution und Maklergebühren sind so teuer, damit könnte ich mit den Kindern auf Urlaub fahren."

Schwere Geburt

Für Mieter ist aber noch keine Besserung in Sicht. Denn bundespolitisch liegen die Vorstellungen von einem Mietrecht neu weit auseinander: Die Verhandlungen seien "sehr schwierig", merkte ÖVP-Wohnbau-Sprecher Johann Singer an. Seine Partei wolle ein "stimmiges Gesamtpaket", das ausgewogen die Interessen von Mietern und Vermietern widerspiegele – und Investitionen fördert und nicht durch Mietzinsobergrenzen behindert. Den Entfall der Mietvertragsgebühren kann sich die ÖVP nur beim ersten Vertrag junger Mieter vorstellen, aber nicht generell.

"Mächtige Einzelinteressen beim Koalitionspartner" ÖVP sieht dagegen SPÖ-Wohnbau-Sprecherin Ruth Becher als Grund dafür, warum die Reform bisher nicht zustande kam. Für die SPÖ sei "billiger Wohnen" ein Credo, so Parteikollegin Katharina Kucharowits. Beide bekräftigten die Forderungen nach einem einheitlichen Mietrecht, mehr Transparenz bei den Mietpreisen und Abschaffung der Maklerprovisionen. Tendenziell wollen SPÖ und Grüne Mietzinsobergrenzen, die ÖVP nicht. Sie argumentiert, dass die Vermieter dann zu wenig in die Wohnungen investieren oder gar nicht vermieten würden.

Wunschliste

Wenn sich punkto neues Mietrecht zurzeit nicht viel tut, steht für den Leiter der Wiener Mieterhilfe, Christian Bartok, außer Frage, dass an einer Mietzinsbindung, transparenten Verträgen, weniger Befristungsmöglichkeiten sowie Sanktionen gegen Vermieter, die zu hohe Mieten bzw. Betriebskosten verrechnen, kein Weg vorbeiführt. In Wien ließe sich so eines der größten Probleme auf dem privaten Wohnungsmarkt in den Griff bekommen, sagt Bartok: die überhöhten Mieten für Altbau-Wohnungen (der KURIER berichtete).

"Was wir brauchen, ist ein einheitliches Mietrecht für alle Arten von Mietverträgen – eine Mietzinsbindung, genormte Zuschläge, die im Mietvertrag transparent gemacht werden sowie eine Gesamtdeckelung", erklärt der Fachmann. Aktuell ist es ja so, dass nur der Lagezuschlag explizit auszuweisen ist. Eine Verbesserung für Mieter wäre zudem die Beschränkung von Befristungen, so Bartok. Die Möglichkeit sollte nur "bei nachweisbarem Eigenbedarf des Vermieters oder bei einem anstehenden Sanierungsprojekt" bestehen. Der Status quo sieht freilich anders aus: Drei Viertel der Wohnungen werden nur mehr befristet angeboten – wobei auf den Befristungsabschlag von 25 Prozent oft "vergessen" wird. Dazu stellen manche Vermieter Kreativität bei der Verrechnung von Zuschlägen unter Beweis. "Das führt oft dazu, dass überhöhte Mieten anstandslos hingenommen werden, weil die Mieter Angst haben, dass ihr Mietverhältnis sonst nicht verlängert wird."

Eine Möglichkeit überteuerte Wohnungen zu vermeiden, sieht die Mieterhilfe in der Einführung von Sanktionen. "Zurzeit ist es so, dass ein Vermieter, der zu hohe Miete oder Betriebskosten berechnet, nicht bestraft werden kann. Er muss das Geld bestenfalls zurückzahlen – und zwar nur dem Antragsteller, nicht aber automatisch allen anderen betroffenen Parteien".

Info: www.mieterhilfe.at

Zuzug treibt die Mieten in Wien kräftig in die Höhe

"Leistbares Wohnen": In der Bundeshauptstadt ist das neuerdings gleichzusetzen mit "Wohnen in der Schuhschachtel". Junge Menschen und Neuankömmlinge, die keinen lukrativen Job haben, sind in Wien mit einem eklatanten Wohnproblem konfrontiert.

Die Mieten sind in den vergangenen Jahren derart gestiegen, dass Wohnen für viele kaum noch leistbar ist. 12 bis 14 Euro je Quadratmeter, und das ohne Betriebskosten, sind in der Neuvermietung derzeit üblich. Die Immo-Unternehmen bauen daher Kleinstwohnungen: 45 Quadratmeter zu 550 Euro Miete und nennen das "leistbares Wohnen".

Im Wiener Altbau sind solche Mieten wegen der Begrenzung durch die Richtwerte nicht üblich. Allerdings vermieten die Wohnungseigentümer oft weit über diesen Richtwerten. Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig, dessen Ressort die Wohnungsangebote auf Online-Plattformen durchforstet hat, kommt zum Schluss, dass 80 Prozent der Offerte überteuert sind. Durchschnittlich sei um 3,54 Euro je Quadratmeter zu viel verlangt worden. Die Vermieter halten dem entgegen, dass die Richtwertmieten zu niedrig seien. Die Instandhaltungskosten für die Wohnung seien damit nicht gedeckt (siehe Artikel oben rechts).

Riesige Nachfrage

Treiber hinter dem Mietanstieg ist die steigende Wohnungsnachfrage. Wien wächst, und zwar kräftiger als lange gedacht: 27.000 Menschen zogen im Vorjahr netto (also nach Abzug der Abwanderung) in die Bundeshauptstadt. Das dürfte sich auch in den nächsten Jahren nicht ändern, erwarten Experten. Die Wiener Bevölkerung dürfte um durchschnittlich 20.000 Personen im Jahr wachsen. Diese Menschen brauchen Wohnungen.

Mit 14.000 bis 16.000 neuen Wohnungen im Jahr wäre der Bedarf gedeckt. Gebaut wurden zuletzt nur 9000 Wohnungen. An der zu schwachen Neubautätigkeit ist nicht nur die Wiener Politik schuld, die mangels Budget den Wohnbau in den vergangenen Jahren gebremst hat. Schuld sind auch extrem langwierige Genehmigungsverfahren.

Baugesellschaften haben für 30.000 Wohnungen die Widmungen bereits in der Hand. Bauen können sie trotzdem nicht. Manche Bauprojekte liegen seit Jahren auf Eis. In Stammersdorf sind die Zieselschützer gegen den geplanten Wohnbau, andernorts werden von Umweltexperten seltene Gräser gefunden, die den Bau verhindern und wiederum an anderer Stelle wollen Nachbarn einfach keinen Neubau nebenan. "Die Nachbarschaftsrechte sind in Österreich zu ausgeprägt", sagen Wohnbauexperten. Wer in der Stadt wohnen wolle, müsse in Kauf nehmen, dass gebaut werde.

Ein anderer Grund für den schleppenden Wohnungsneubau ist der Mangel an gewidmeten Grundstücken. Hier müsste die Stadt viel aktiver werden, betonen Wohnbau-Experten. Ein Problem aber hat auch die Stadt: Die Preise für Baugründe steigen und steigen. Auch das macht Wohnen teuer.

Vermieter schalten Europäischen Gerichtshof ein

Wenn der gebürtige Vorarlberger Kaspar Erath über Immobilien spricht, dann ist er in seinem Element. Der frühere Polizeijurist ist nach seiner Pensionierung vor einigen Jahren in den Wiener Zinshausmarkt eingestiegen. Mit der Sanierung und anschließenden Vermietung von Wohnraum will er nicht nur investieren, sondern auch eine Rendite erzielen. Doch das heimische Mietrecht macht ihm dabei zu schaffen. "In Anbetracht der massiv gestiegenen Baukosten und der Umsetzung von Bauvorschriften reichen die Mieteinnahmen nicht aus, dem Vermieter auch nur die Instandhaltungskosten abzudecken." Bei gesetzeskonformer Mietzinsbildung könne unter diesen Umständen kein Gewinn mehr erzielt werden.

So kommt es, dass viele Vermieter mehr verlangen als sie dürften. Zunehmend lassen sich Mieter dies nicht gefallen und wenden sich an die Schlichtungsstellen; alleine in Wien hat sich die Zahl im Vorjahr auf 2500 verdoppelt. Und tatsächlich ist die Miete fast in jedem zweiten Fall zu hoch angesetzt. So auch bei einer von Erath vermieteten Wohnung.

Er verlangte für eine befristete Wohnung rund 10 Euro je Quadratmeter (exklusive Betriebskosten und Steuer). Der Mieter wandte sich kurz vor Mietende an die Schlichtungsstelle, die ihm recht gab. 4,90 Euro wären angemessen. Erath wurde zur Rückzahlung verdonnert, wollte sich dies aber nicht gefallen lassen und ging bis zum Obersten Gerichtshof mit dem Ziel, das sogenannte Richtwertsystem zu Fall zu bringen.

Doch die Verfassungsrichter sahen kein Problem. Begründung: Das System diene dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken.

Achtung des Eigentums

Erath und andere Mitstreiter geben aber nicht auf. Während zwei Vermieter erneut beim OGH ihr Glück versuchen (eine Entscheidung wird bald erwartet), richtet sich Erath als Vorsitzender des Vereins zur Revitalisierung der Wiener Gründerzeithäuser an den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte. Mithilfe von Anwalt Wolfram Proksch beruft er sich dabei auf die von der Menschenrechtskonvention garantierte Achtung des Eigentums. "Selbst noch so legitime Interessen der Allgemeinheit verlangen eine gerechte Verteilung der aus Mietpreisregulierung resultierenden sozialen und finanziellen Last. Letztere darf nicht nur einer bestimmten Gruppe aufgebürdet werden", heißt es in der Klage.

Konkret geht es um drei Punkte, bei denen Erath Diskriminierung ortet: Zum einen beim Richtwertsystem, das je nach Bundesland einen anderen Basismietzins für vor 1945 errichtete Häusern vorsieht (plus Zu- und Abschlägen). In der Steiermark etwa sind es 7,70 Euro je Quadratmeter, in Wien nur 5,58 Euro. Das System gibt es seit 1994, wie man auf diese Werte damals kam, ist für Erath unklar. Dass man in der Landeshauptstadt Graz mehr verlangen darf als in der Zwei-Millionen-Metropole Wien, sei nicht nachvollziehbar.

Schiache Hüttn

Diskriminiert sieht er sich auch gegenüber allen Hausbesitzern, deren Immobilien nach 1945 errichtet wurden. "Nach diesem System gelten 60 Jahre alte Häuser als Neubauten, obwohl sie inzwischen schiache Hüttn sind, weil nichts investiert wurde." Trotzdem dürfe für die Wohnungen darin unbegrenzt Miete verlangt werden. Während in renovierten Gründerzeithäusern der viel tiefere Richtwert gilt.

Und schließlich stößt er sich am Lagezuschlag. Trotz teilweise guter Lage und Ausstattung dürfe dieser bei rund 200.000 Wiener Mietwohnungen nicht verrechnet werden, da diese in sogenannten Gründerzeitvierteln liegen. "Es kommt vor, dass auf der gegenüberliegenden Straßenseite für Häuser in schlechterem Zustand der Zuschlag erlaubt ist", ärgert sich Erath.

Unterm Strich funktioniere das Richtwertsystem schlicht nicht. Komme es zu keiner Reform, würden die alten Häuser verfallen. Denn Investitionen rechneten sich nicht mehr, was auch bei einer Mietpreisdeckelung zutreffe. In der Branche heißt es, dass die Rendite bei privaten Zinshausbesitzern schon jetzt bestenfalls ein Prozent betrage.