Maria In der Maur-Koenne ist Rechtsanwältin in Wien

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Kolumnen
05/16/2020

Was bedeutet der Verkauf eines Zinshauses für die Mieter?

Die Rechtsanwältin Maria In der Maur-Koenne beantwortet juristische Fragen zu praktischen Fällen aus dem großen Reich des Rechts.

von Maria In der Maur-Koenne

Ich bin vor Jahren in den Mietvertrag meines Vaters eingetreten und wohne inzwischen seit über 30 Jahren in der gleichen Mietwohnung. Auch die meisten Nachbarn wohnen fast so lange im Haus und gerade in diesen schweren Zeiten, haben wir wieder gemerkt, wie toll unsere Hausgemeinschaft ist.

Jetzt haben wir alle ein Schreiben einer neuen Hausverwaltung bekommen, dass unser Haus verkauft wurde und der neue Eigentümer auch eine neue Hausverwaltung eingesetzt hat. Wir sind deshalb sehr nervös. Da steht auch, dass unser Mietverhältnis dem „MRG“ unterliegt und ein Termin für eine Besichtigung des Hauses und der Wohnungen. Was heißt „MRG“ und was heißt der Verkauf des Hauses für mich und meine Nachbarn sonst noch?

Helmuth L., Wien

Lieber Herr L., zunächst kann ich Sie und Ihre Nachbarn beruhigen. Durch den Verkauf des Zinshauses, in welchem Sie seit Jahrzehnten wohnen, ändert sich grundsätzlich an Ihrem Mietvertrag nichts.

Der Käufer eines Zinshauses tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Dadurch bekommen Sie zwar einen neuen Vermieter, sonst ändert sich an den anderen Bestimmungen in Ihrem Mietvertrag aber nichts. Die in Ihrem Mietvertrag getroffenen Regelungen binden den neuen Eigentümer genau so, wie Ihren vormaligen Vermieter. Auch mündliche Vereinbarungen mit dem bisherigen Vermieter behalten ihre Gültigkeit. Ebenso kann die Hausordnung vom neuen Vermieter nicht nachträglich und einseitig geändert werden, da sie Teil des Mietvertrages ist.

Die Abkürzung „MRG“ steht für Mietrechtsgesetz. Welche Mietverhältnisse dem Mietrechtsgesetz unterliegen, regelt das Gesetz selbst. Der Hinweis der neuen Hausverwaltung ist daher nur als Information zu verstehen, ändert aber an der bisherigen rechtlichen Beurteilung Ihres Mietverhältnisses genauso wenig, wie die Änderung der Hausverwaltung selbst.

Wenn der Mietvertrag dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetz unterliegt, kann der neue Eigentümer nur dann kündigen, wenn er einen gesetzlichen Grund dazu hat, also beispielsweise, wenn Sie die Miete nicht mehr bezahlen. In der Regel hat ein neuer Eigentümer eine andere Bankverbindung. Die nun gültige Bankverbindung wird Ihnen die neue Hausverwaltung in ihrem Schreiben bekannt gegeben haben. Achten Sie darauf, den zukünftigen Mietzins ab nun auf das neue Konto einzuzahlen! Sollten Sie einen Dauerauftrag eingerichtet haben, müssen Sie diesen ändern.

Häufig kontrolliert ein neuer Eigentümer auch die tatsächliche Nutzung der Wohnung, da eine gänzliche Untervermietung oder die Nichtbenützung der Wohnung weitere Kündigungsgründe darstellen können. Es ist daher durchaus üblich, dass Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung sowohl die allgemeinen Teile des Hauses, als auch die einzelnen Wohnungen überprüfen, um etwaige Missstände oder Kündigungsgründe festzustellen. Dies ist auch jetzt – selbstverständlich nur unter Einhaltung derzeit aller notwendiger Sicherheitsvorschriften – zulässig. Da Sie die Wohnung nach Ihren Angaben seit 30 Jahren selbst benutzen, müssen Sie aber auch die angekündigte Besichtigung des Hauses nicht fürchten.

Da sich durch den Eigentümerwechsel also für Sie und Ihre Nachbarn nichts an den bestehenden Mietverträgen ändert, gibt es auch keinen Grund nervös zu sein.

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