Angebot und Nachfrage
Zählte man im Vorjahr noch 15.600 neue Wohneinheiten, dürften es heuer nur noch 13.200 werden. Von diesen entfallen wiederum nur noch 2.500 auf frei finanzierte Mietwohnungen – die niedrigste Zahl seit sieben Jahren.
(Dabei ist Wien eine Stadt der Mieter: Mehr als 75 Prozent der Einwohner leben aktuell in Mietwohnungen; ein großer Teil allerdings im Gemeindebau.)
Für das Jahr 2026 gehen Prognosen aus dem Wohnungsmarktbericht übrigens gar nur noch von 5.800 neuen Wohneinheiten für Wien aus – die Zahlen dürften in naher Zukunft jedenfalls deutlich zurückgehen.
Auch die Zahl der Baubewilligungen geht zurück
Dass Wohnraum knapp werden könnte, zeigt auch die Entwicklung der Baubewilligungen: „2019 war zuletzt das stärkste Jahr, was Baubewilligungen betrifft“, erklärte Ehl-Geschäftsführerin Karina Schunker im Rahmen der Präsentation. 2019 zählte man 21.424 baubewilligte Wohnungen. Zum Vergleich: 2023 waren es nur noch rund 11.500. „Das entspricht einem Minus von 46 Prozent“, so Schunker weiter. Weniger Baubewilligungen bedeuten freilich weniger Baustarts – und somit weniger neue Wohnungen.
Doch warum wird so wenig gebaut?
Grundsätzlich treffen die hohen Baukosten sowie das Ende der Nullzinsphase die Bauträger. „Es rechnet sich einfach nicht“, fasste Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Buwog-Mutter Vonovia, zusammen. „Bau und Finanzierung von Wohnimmobilien kosten derzeit mehr, als sie einbringen.“
Es sei ein „paradoxer, aber toxischer Mix“, ergänzte Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler. „Einerseits wissen die Entwickler, dass die Nachfrage nach Wohnraum stark sein wird. Andererseits sehen sie keine wirtschaftlichen Perspektiven, um die Wohnungen zu bauen, die in den kommenden Jahren benötigt werden.“ Daher würden viele Bauträger auf bessere Marktbedingungen warten, so auch die Buwog: „Wir haben mehrere Projekte, die praktisch in den Startlöchern stehen“, fügte Holler hinzu.
Mieten und Eigentum werden teurer
Ein geringeres Angebot heißt in der Regel freilich: Die Preise steigen. Mieten dürften im Jahr 2024 laut Prognose im Schnitt um 4,0 bis 6,9 Prozent teurer werden, Eigentumswohnungen um 0,8 bis 2,3 Prozent.
Aufgrund der hohen Zinsen sei der Kauf einer Eigentumswohnung für viele derzeit außerdem in weite Ferne gerückt, daran ändere auch die erwartete Zinssenkung noch nichts, rechnete Riedl vor: „Eine Zinssenkung von einem halben Prozentpunkt bringt privaten Käufern nicht viel: Dadurch sinkt die Kreditrate vielleicht von 2.700 auf 2.500 Euro. Damit ist sie aber noch weit entfernt von den 1.500 von vor zwei Jahren.“
Aktuell ist Kaufen sowie Mieten übrigens in Döbling am teuersten (siehe Grafik oben). Am „günstigsten“ sind die Preise noch in der Donaustadt – doch auch hier muss man laut aktuellem Wohnbericht bei einem Erstbezug mit einem Quadratmeterpreis von rund 5.150 Euro rechnen.
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