Wem gehört eigentlich der Keller?

Die Österreicher und ihre Keller – das ist eine ganz eigene Beziehung. Da muss man gar nicht an die sprichwörtlichen Leichen im Keller und andere schreckliche Verbrechen denken, die in den vergangenen Jahren ans Tageslicht gekommen sind. Schon die simple Frage, wem der Keller gehört, kann zum Krimi werden.

Frau H. ist Eigentümerin der Wohnung Top 25 im siebenten Stock eines Wiener Wohnhauses. Beim Abschluss des Kaufvertrages bekam sie vom Voreigentümer Schlüssel ausgehändigt, die sowohl zur Wohnung als auch zum Kellerabteil Nr. 25 passen. Als Frau H. nach dem Einzug dieses Abteil öffnete, fand sie darin mehrere Gegenstände vor, die sie auf dem Gang im Keller deponierte.

Nun tritt Frau Ö. auf den Plan. Sie ist Eigentümerin der Wohnung Top 19 und betrachtet das Kellerabteil Nr. 25 als ihres. Schon ihre verstorbene Mutter habe es in den 1950er-Jahren benützt. Die Nummern der zugewiesenen Kellerabteile würden nicht mit den Wohnungsnummern übereinstimmen und hätten keine Bedeutung.

Frau Ö. brachte eine Besitzstörungsklage ein, Frau H. wurde zur Rückstellung der Gegenstände und dazu verpflichtet, sich vom Kellerabteil Nr. 25 fernzuhalten.

Frau H. tat, wie ihr geheißen, klagte die Nachbarin aber ihrerseits auf Räumung und Übergabe des Kellerabteils. Zwei Gerichtsinstanzen gaben ihr Recht: Das Abteil sei Zubehör ihrer Wohnung und von Frau Ö. ohne Titel benützt worden.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) drehte alles wieder um. Das Urteil (zitiert in der Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, Manz) zeigt auf, worauf beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Bezug auf den Keller geachtet werden sollte. Will man ganz sicher gehen, dann lässt man neben dem Wohnungseigentum auch das Kellerabteil im Grundbuch eintragen.

Darauf kann Frau H. nicht verweisen, das Kellerabteil Nr. 25 ist nicht einmal im Kaufvertrag erwähnt. Dass es der Wohnung irgendwann „zugeteilt“ worden sein könnte, reicht nicht. Es gilt daher als allgemeiner Teil der Liegenschaft, an dem alle Wohnungseigentümer ein Miteigentum haben. In diesem Fall könnte eine Benützungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern gelten (die seit 1. Juli 2002 schriftlich abzuschließen ist).

Alles von vorne

Für den OGH spricht der Umstand, dass das Kellerabteil Nr. 25 viele Jahre lang von Frau Ö. und deren Mutter offenbar unbeanstandet benutzt wurde, gegen eine Benützungsvereinbarung mit den (früheren) Eigentümern der Wohnung Nr. 25. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass es Frau Ö. benützen darf.

Also zurück an den Start: Es müssten nun alle Miteigentümer untereinander erörtern, ob und welche Kellerabteile wem zugeteilt werden und diese Vereinbarung dann schriftlich festhalten.

(erschienen im wohnKURIER, 26.10.2013)

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