Kann ich den Strom abstellen?

Ich bin Mieterin einer Wohnung, in der die Fenster saniert wurden. Die Firma hat den Lack viel zu dick aufgetragen, sodass die Flügel zusammenkleben. Nach langem Hin und Her mit der Verwaltung habe ich schließlich die Fenster auf eigene Kosten von einem anderen Unternehmen sanieren lassen. Die Verwaltung will mir jetzt nur ein Drittel der Kosten ersetzen. Muss ich mir das gefallen lassen?

Grundsätzlich hat der Vermieter die allgemeinen Teile des Hauses zu erhalten, wozu auch die Außenhaut der Baulichkeit samt den Außenfenstern gehört. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen können vom Mieter über ein außerstreitiges Verfahren, in Wien über die Schlichtungsstelle bei der Magistratsabteilung 50, durchgesetzt werden. Wenn Sie als Mieterin dem Vermieter einen notwendigen Aufwand abgenommen haben, steht Ihnen dafür Ersatz zu.

Ich habe meine Eigentumswohnung aus den 1960er-Jahren seit dem Jahr 2004 vermietet. Wegen eines Schimmelbefalls musste ich jetzt das Bad sanieren lassen. Im Vertrag steht aber, dass der Mieter sich um Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung zu kümmern hat. Ich finde, er müsste die Sanierung zahlen, aber der Mieter weigert sich. Wie ist die Rechtslage?

Wen die Erhaltungszuständigkeit innerhalb des Mietgegenstandes trifft, hängt nicht zuletzt von der Art des Mietverhältnisses, von den Vereinbarungen im Mietvertrag und vom aufgetretenen Schaden ab. Die Vermietung von Eigentumswohnungen in nach 1945 errichteten Gebäuden fällt in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtrechtsgesetzes. Für Erhaltungsfragen gelten daher die mietrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach den Mietgegenstand grundsätzlich der Vermieter zu erhalten hat. Das kann zwar im Mietvertrag auch anders geregelt werden, allerdings wäre die Überwälzung der Erhaltungspflicht nicht zulässig, wenn es sich um ein Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis handelt oder wenn dies gröblich benachteiligend in einem Mietvertragsformular so festgelegt worden wäre.

Ich habe meine Neubauwohnung auf zehn Jahre befristet vermietet. Im Vertrag steht, dass der Mieter nach einem Jahr und ich als Vermieterin nach drei Jahren kündigen kann. Kann ich das durchsetzen?

Auch wenn in einem befristeten Mietvertrag eine Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter vereinbart ist, gilt nach dem Mietrechtsgesetz, dass bei einer Vermieterkündigung einer der im Gesetz angeführten Kündigungsgründe vorliegen muss. Als Vermieterin können Sie das Mietverhältnis daher nicht willkürlich kündigen.

Ich besitze seit 16 Jahren eine Eigentumswohnung. Heuer hat die Verwaltung bei der Betriebskostenabrechnung plötzlich von Nutzfläche auf Nutzwert umgestellt. Kann die Verwaltung einfach so die Abrechnungsmodalitäten ändern, ohne die Eigentümer zu fragen?

Primär sollten Sie sich bei der Hausverwaltung nach dem Grund für die Umstellung erkundigen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Aufwendungen für die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile – und damit nach den Nutzwertanteilen – zu tragen. Allerdings können sämtliche Wohnungseigentümer auch einen abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegen. Außerdem gibt es Spezialregeln, wenn etwa bei Wohnungseigentumsbegründung ein geschlossenes Mietverhältnis weiter besteht.

Ich habe meine Eigentumswohnung vermietet, aber seit neun Monaten keine Miete bekommen. Ich habe gehört, dass ein Räumungsverfahren sehr lange dauern kann. Ich bin aber auf die Mieteinnahmen angewiesen. Kann ich den Strom abschalten lassen, um die Sache zu beschleunigen?

Nein, das Abschalten der Elektrizitätsversorgung wegen eines für den Mietgegenstand aufgelaufenen Mietzinsrückstandes ist nichtzulässig und würde eine Besitzstörung darstellen.