Eine „Wohnhausanlage“ in einem Einfamilienhausgebiet sorgt wieder einmal für Ärger bei den Anrainern. Nicht zum ersten Mal sucht die Landeshauptstadt einen Weg zwischen Wachstum und Beschaulichkeit
Bockgartenstraße, Hirterberggasse und Kuchlgartenweg – die Straßennamen lassen erahnen, dass es auf der sogenannten Kirchbergried im Westen von Eisenstadt eher beschaulich zugeht.
Noch. Denn ein Immobilienprojekt, das die Bauträgergesellschaft MROOM mit Sitz im steirischen Bad Gleichenberg beim Magistrat der Freistadt eingereicht hat, sorgt bei den Eigentümern der Einfamilienhäuser reihum für große Aufregung.
Landeshauptstadt Mit 16.000 Einwohnern ist Eisenstadt die kleinste Landeshauptstadt, aber dank der Nähe zu Wien die am stärksten wachsende (plus 16,2 Prozent von 2011 bis 2023)
6 Bauzonen wurden im Mai 2022 im Gemeinderat beschlossen.
Die Kirchbergried gehört zur Zone 1 mit kleinvolumiger, solitärer und lockerer Bebauung.
Ob dort nur klassische Einfamilienhäuser gebaut werden dürfen, ist strittig
Auf einem 5.151 großen Hanggrundstück mit einem Höhenunterschied von 12,9 Metern sollen zehn Wohnhäuser mit 17 Eigentumswohnungen und 34 Pkw-Stellplätzen entstehen.
„Dass auf dem Grundstück gebaut wird, ist uns schon klar“, sagt einer der Anrainer zum KURIER. Aber die geplante „Wohnhausanlage“ passe nicht in dieses Gebiet an der Grenze von Eisenstadt zum Stadtteil Kleinhöflein, einer vor rund 50 Jahren eingemeindeten Weinbaugemeinde.
Knapp zehn Familien haben deshalb die Rechtsanwaltskanzlei M2S beauftragt, sie im laufenden Bauverfahren zu vertreten.
Ein erster Plan vom Immobilienprojekt im Westen Eisenstadts
Es ist nicht das erste Mal, dass Projekte von Immobiliengesellschaften in der Landeshauptstadt Anrainer herausfordern. Zu groß und zu nah an den Einfamilienhäusern, lautete 2021 die Kritik an rund 40 frei finanzierten Wohnungen samt Tiefgarage am Rande des Eisenstädter Schlossparks. Verhindern konnten die Alteingesessenen das Vorhaben einer Wiener Firma am Ende aber nicht.
Noch ausstehend ist hingegen die Baubewilligung des Magistrats für 38 Wohneinheiten am Sätzenweg im Eisenstädter Stadtteil Sankt Georgen.
Die Petition von Heurigenwirt Daniel Pachinger gegen das Projekt haben mittlerweile rund 700 Menschen unterschrieben. Tenor: Um den dörflichen Charakter zu erhalten, sollten es auf dem Grundstück nicht mehr als zehn bis 15 ortsübliche Einfamilienhäuser sein.
Ähnlich wird bei der Kirchbergried argumentiert. Die Anrainer verweisen auf den Bauzonenplan, der 2022 im Eisenstädter Gemeinderat einstimmig beschlossen wurde.
Zu den Einfamilienhausgebieten (kleinvolumige, solitäre, lockere Bebauung) gehört auch die Kirchbergried. Im Rathaus wird relativiert: Der Bauzonenplan sei nur für jene Gebiete gültig, in denen es keine verordneten Bebauungsrichtlinien gibt. Für die Kirchbergried gebe es aber eine gültige Richtlinie von 2016.
Wobei: Die Bebauungsrichtlinien haben ein Ablaufdatum, im ganzen Stadtgebiet werden statt der Richtlinien nach und nach Teilbebauungspläne auf Basis des Bauzonenplans erstellt. „Wir sind hier in einer Zwischenphase“, räumt eine Sprecherin des Rathauses ein.
Auf diesem Hanggrundstück sollen die zehn Häuser mit 17 Wohnungen entstehen
Wie auch immer: Nachdem die Anrainer bei der Bauverhandlung im Oktober 2023 ihre Bedenken zu Geländeveränderungen durch Stützmauern, Geschoßanzahl und Bebauungsdichte kundgetan hatten, holte die Freistadt bei einem ortsansässigen Planungsbüro ein Gutachten ein.
Das Mitte März 2024 vorgelegte Ergebnis: „Es sollen großflächige Geländeveränderungen in einem erheblichen Ausmaß durchgeführt werden (...) wodurch das Orts- und Landschaftsbild jedenfalls beeinträchtigt wird“ – das widerspreche der „rechtskräftigen Bebauungsrichtlinie“.
Gutachten und Gegengutachten
Daraufhin erteilte die Stadt der Bauträgergesellschaft einen Verbesserungsauftrag und das Planungsbüro prüfte im Mai 2024 abermals. Das neue Ergebnis: Statt durch Stützmauern werden die „Geländeveränderungen (...) nun durch Abtreppungen mittels begrünter Böschungen ausgeführt“. Diese Veränderungen „beeinträchtigen das Orts- und Landschaftsbild nicht mehr“ und das Vorhaben entspreche nun den geltenden Bebauungsrichtlinien.
Die Anrainer antworteten vor einigen Wochen mit einem umfangreichen Gegengutachten aus der Feder eines Wiener Planungsbüros. Darin wird durch das Bauvorhaben „eine wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbildes“ festgestellt.
Bebauungsstruktur, Geschoßanzahl, Gebäudehöhe und -volumen, bebaute Fläche sowie Fassadenfläche würden zum Teil stark vom Gebäudebestand aus Ein- und Zweifamilienhäusern abweichen.
Wie geht es weiter? Der nächste Schritt sei die Bescheiderlassung in erster Instanz, heißt es aus dem Rathaus. Sollte es einen positiven Baubescheid geben, wollen die Anrainer zum Landesverwaltungsgericht gehen.
Die MROOM Bauträger GmbH bleibt gelassen. Man rechne mit einem Einspruch, sagt Michael Züger, einer der Geschäftsführer.
Für die nicht gerade billigen Wohnungen gebe es jedenfalls schon eine Interessentenliste.
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