Wenn der Nachbar den Wohnalltag stört

Das Zusammenleben unter dem Dach eines Mehrfamilienhauses ist nicht immer leicht. Mieter, die sich rücksichtlos ihren Nachbarn gegenüber verhalten, können im Ernstfall gekündigt werden. Bei Wohnungseigentümern, die ihren Miteigentümern das Zusammenleben erschweren, ist das nicht so einfach.

Verhält sich ein Wohnungseigentümer jedoch über die Maßen unzumutbar, kann er von den übrigen Eigentümern aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Dafür müssen aber gravierende Umstände vorliegen.

Konkrete Gründe, die in der Praxis zu einem Ausschluss führen können, liegen dann vor, wenn der Betroffene:

•  seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt
•  von allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder seinem Wohnungseigentum einen „empfindlich schädigenden Gebrauch“ macht
•  durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet
•  sich gegenüber einem Wohnungseigentümer oder einer im Haus wohnenden Person einer strafbaren Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht. „Das ist bei Verleumdung von Mitbewohnen so, aber auch wenn derjenige mehrfach in Wohnungen von Wohnungseigentümern einbricht“, betont der auf Wohnrecht spezialisierte Rechtsanwalt Peter Abpurg. Ob ein schwerwiegender Vorfall oder eine Reihe kleiner Vorkommnisse über einen längeren Zeitraum anfallen, ist dabei irrelevant.

Mehrheit erforderlich

Gegen den Störenfried vorgehen kann man nur dann, wenn sich eine Mehrheit im Haus findet. Die einfache Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer (nach Anteilen im Haus) kann Klage gegen den auszuschließenden Miteigentümer bei Gericht einbringen.

Findet sich keine Mehrheit, kann jeder Wohnungseigentümer den störenden Nachbarn auf Unterlassung klagen. Ein einzelner Eigentümer allein kann aber nur dann eine Ausschlussklage einbringen, wenn er vorher erfolgreich eine Unterlassungsklage geführt hat. Macht der Betroffene trotzdem mit seinem Verhalten weiter, kann man einen Exekutionsantrag stellen. „Wird das Verhalten trotz Unterlassungsurteil und einer darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, dann steht die Klage auf Ausschließung auch einem einzelnen Wohnungseigentümer zu“, betont Rechtsanwalt Peter Abpurg.

Ausschlußklage

Stimmt das Gericht der Ausschlussklage zu, dann wird diese im Grundbuch angemerkt. Nach Ablauf von drei Monaten kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Versteigerung des Miteigentumsanteils und des Wohnungseigentums durchgeführt werden. Innerhalb dieser Frist kann der ausgeschlossene Wohnungseigentümer die Wohnung auch freiwillig verkaufen. Egal ob Zwangsversteigerung oder Verkauf: den Erlös bekommt in jedem Fall der ausgeschlossene Wohnungseigentümer.

In der Praxis gelingt es aber eher selten, einen Wohnungseigentümer tatsächlich auszuschließen. „Eine Klage nach § 36 WEG kann – nach nicht näher begründeter Ansicht der Rechtsprechung und Lehre – nur ultima ratio (als letzter Ausweg, Anm. der Red.) sein“, so Abpurg. „Vorher muss in der Regel Abhilfe auf anderem Weg versucht werden, etwa mit einer Unterlassungsklage.“

Strenger Maßstab

Das macht die Sache für die betroffenen Nachbarn nicht leichter. Sie müssen viel Geduld aufbringen, um einen Störenfried auch tatsächlich auszuschließen. „Aufgrund des von der Rechtsprechung äußerst streng angelegten Maßstabes bei der Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen nach § 36 WEG ist nicht mit einer raschen Lösung eines derartigen Nachbarschaftskonfliktes zu rechnen“, so Rechtsanwalt Peter Abpurg. „In der Regel dauern Ausschlussklagen auf jeden Fall ein Jahr“, schätzt der Rechtsanwalt. „Das hängt aber auch davon ab, wie sehr die Wohnungseigentümergemeinschaft hinter dem Verfahren steht.“

Beschimpfungen, Ruhestörung durch eien bellenden Hund, Wasserschäden, die nicht repariert werden: Da Gerichte dem Ausschluss eines Wohnungseigentümers nur in Ausnahmefällen zustimmen, gibt es noch wenig Judikatur zum Thema. In jenen, die bisher vorliegen, geht es  häufig um schwierige Zeitgenossen, die den anderen das Leben schwer machen. Weil sie zum Beispiel ihre Nachbarn beschimpft oder sogar handgreiflich werden, die Ausfahrten versperren, Tür- und Firmenschilder verhängen, Kellerabteile aufbrechen oder sogar in  Wohnungen der anderen Eigentümer im Haus einbrechen.

Bausubstanz gefährdet

Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen  es zu einer Ausschlussklage gekommen ist, weil der betroffene Eigentümer  den Wasserschaden in seiner Wohnung  nicht repariert und damit die Bausubstanz des Hauses gefährdet hat. Auch vierbeinige Mitbewohner können den Nachbarn so  das Zusammenleben unmöglich machen. Etwa dann, wenn der Eigentümer einen Hund hat, der die übrigen Wohnungseigentümer lärm-, schmutz- und geruchsmäßig belästigt.