Klaus Baringer: Der Brief war ein wertvoller Beitrag dafür, dass der Bund sich bereit erklärt hat, eine Wohnbaumilliarde zusätzlich einzubringen. Wir brauchen dringend ein Jahrzehnt des gemeinnützigen Wohnbaus.
Es gibt neue EU-Vorgaben wie etwa das Ende der Gasthermen bis 2040 oder die thermische Sanierung. Kann sich das ausgehen?
Bei allen Wohnungen gemeinnütziger Bauträger, die vor 1980 errichtet wurden, sind bereits 96 Prozent der Anlagen thermisch saniert. Beim Austausch der Gasheizungen sind wir bei 58 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Ein Großteil wurde ersetzt durch Fernwärme oder Bodensonden oder andere alternativen Methoden. Wenn wir das Ziel bis 2040 erreichen wollen, dann müssen wir in Zukunft jedes Jahr 15.000 Heizungsanlagen tauschen. Das ist ehrgeizig, aber machbar. Wir sind derzeit bei 7000 pro Jahr.
Bedarf es dafür gesetzliche Veränderungen?
Überall dort, wo die Rechtsstellung insbesondere eines Eigentümers eine sehr starke ist, muss ich die Möglichkeit haben, die Vorgabe der EU rasch umzusetzen. Ich brauche also wohnzivilrechtliche Maßnahmen.
Wenn der Mieter sagt, ich will keinen Heizungstausch, dann ist er derzeit auch nicht möglich.
Das ist richtig. Ich kann die Vorkehrungen für den Austausch der Gastherme treffen, aber ich kann nichts in der Wohnung machen. Es müsste ein Bundesgesetz geben, das den Tausch möglich macht.
Was ist noch zu offen?
Es fehlt eine rechtliche Klärung, welche Anteile der Kosten von wem getragen werden. Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz hat dazu geführt, dass einstellige Milliardenbeträge an Förderungen zur Verfügung gestellt werden. Allein im Hochbau würde die Erfüllung aller Vorgaben je nach Schätzung jedoch zwischen 150 und 200 Milliarden Euro kosten. Welchen Anteil trägt die öffentliche Hand, welchen Anteil tragen die Eigentümer und welchen Anteil tragen die Mieter? Schließlich geht es um das Programm für die nächsten 20 bis 25 Jahre.
Es gab Aufregung wegen der gestiegenen Mieten. Wird der Heizungstausch die Kosten für das Wohnen weiter nach oben treiben?
Die Kosten für den Austausch der Heizung sind nicht so massiv. Preistreiber sind die Kosten für die Finanzierung der Gebäude und natürlich die hohen Energiekosten, die dann nach der Umstellung niedriger sind.
Wie geht es weiter mit den Mieten? Sind die Kredite der gemeinnützigen Bauträger fix verzinst, oder gibt es variable Zinsen?
In der Regel sind es fix verzinste Kredite. Im gemeinnützigen Wohnbau gilt das Prinzip der Kostendeckung. Die Miete setzt sich zusammen aus den Kosten für die Rückzahlung der Kredite, dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag für die Wohnhausanlagen, den Betriebskosten und Steuern.
Und wie sieht es bei Wohnungen aus, bei denen die Kredite bereits zurückgezahlt wurden?
Wir hatten die Möglichkeit, die Mieten sowie die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge der ausfinanzierten Wohnungen nach dem Verbraucherpreisindex alle zwei Jahre anzupassen. Daher wäre heuer eine höhere Valorisierung angestanden. Allerdings hat der Bund gesetzlich festgelegt, dass die Anpassung in allen Bereichen nur fünf Prozent betragen darf. Das bedeutet für den gesamten Sektor in einem Zeitraum von 20 Jahren allein bei den Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen Mindereinnahmen von 3,1 Milliarden Euro. Das bedeutet, es fehlt die Finanzierung für den Tausch von 158.000 Heizungen.
Wie viele Wohnungen gemeinnütziger Bauträger werden derzeit fertig? Wie lautet die Schätzung für 2025?
Im Jahr 2023 wurden 16.700 geförderte Wohnungen übergeben. Heuer werden es etwa 13.000 sein. Laut Schätzungen werden es im Jahr 2025 nur mehr 10.000 sein. Das Wohnungspaket der Regierung war ein Schritt in die richtige Richtung.
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