Leichter zum Eigenheim: Kreditregeln werden Mitte 2025 entschärft

Mitten in die Zeit steigender Zinsen und ebenso kräftig steigender Baukosten waren die strengeren Kreditvergaberegeln Mitte 2022 ("KIM Verordnung", "KIM-VO") für viele Beobachter zur absoluten Unzeit gekommen. 

Vor allem die Banken kritisierten die Verordnung stets scharf, sie bringe das wichtige Kreditgeschäft de facto zum Erliegen. Entsprechend groß ist nun die Erleichterung bei den Kreditinstituten über das Auslaufen der KIM-VO Mitte kommenden Jahres. Das zuständige Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) sieht keine "systemischen Risiken", sprich keine Gefahr mehr für den Finanzplatz. Damit sind die Kreditvergaberegeln ab Juli 2025 nur noch freiwillig von den Banken einzuhalten und nicht mehr verpflichtend.

Michael Höllerer, Obmann der Bundessparte Bank und Versicherung in der Wirtschaftskammer, sieht einen "wichtigen Impuls für den Erwerb von Wohneigentum und eine Belebung des Wohnbaus in Österreich".

Wer also einen privaten Wohnkredit ab Mitte kommenden Jahres bei einer Bank beantragt, dürfte dann leichter die nötige Zusage bekommen. Das wird das Kreditgeschäft und damit die Bauwirtschaft ankurbeln - wenn auch nicht sofort und massiv, aber mittelfristig in Kombination mit wieder sinkenden Zinsen wird sehr wohl eine Belebung am Bau erwartet. Davon geht beispielsweise WIFO-Experte Michael Klien aus. 

Weniger Eigenkapital nötig

Bisher musste man bei der Bank im Kern drei Dinge nachweisen: 20 Prozent Eigenkapital von der Kreditsumme, die monatliche Belastung durfte maximal 40 Prozent des verfügbaren Einkommens betragen und die Kreditlaufzeit war mit 35 Jahren begrenzt. 

Diese Regeln fallen also Mitte 2025 weg. Freilich empfiehlt das FMSG den heimischen Banken weiterhin die strenge Einhaltung der Regeln. Es kann also in der Praxis durchaus vorkommen. dass vom einen oder anderen Kreditnehmer, dessen Sicherheiten die Bank nicht vollends überzeugen, die Einhaltung der Kriterien weiterhin verlangt wird.

Neben den Banken jubeln Bauwirtschaft, Immobranche und Einrichtungsfachhandel. Sie alle spekulieren darauf, dass mit steigender Kreditnachfrage ihr Geschäft wieder anspringt. 

Politisch wird das Ende der KIM-VO auch von ÖVP und Neos begrüßt, nur die Grünen üben Kritik. Dort wird argumentiert, dass der Traum vom Eigenheim deshalb vielen Menschen verwehrt bliebe, weil die Immopreise davon galoppiert sind. 

Helmut Ettl, Chef der Finanzmarktaufsicht FMA, sieht das heikle Thema differenzierter. Die Verordnung habe sehr wohl gewirkt, deshalb werde sie ja auch nicht mehr verlängert. Das sei aber vor allem dem "restriktiven Gesetz" geschuldet, auf dessen Basis die Verordnung 2022 erlassen worden sei. Denn nur beim für die Aufsicht sehr schwierigen Nachweis systemischer Risiken hätte die Verordnung verlängert werden können. 

Ettl sagt insofern bedauernd zum KURIER: "Der Erfolg der Maßnahme verhindert also ihre Fortführung."

Optimismus nicht nachvollziehbar

Die KIM-VO sei richtig gewesen und die Kreditnachfrage sei auch nicht wegen der Verordnung, sondern vor allem wegen der stark gestiegenen Zinsen eingebrochen. Daher sei der jetzige Optimismus in der Bauwirtschaft und bei den Banken "nicht nachvollziehbar", so Ettl. Es zeige sich auch jetzt schon ein leichtes wieder Anziehen der Kreditnachfrage, weil Zinsen und Immopreise sinken, während die Einkommen real gestiegen seien. "Die Schere geht also wieder zu", so Ettl.

Gut möglich ist freilich, dass in dieser Causa noch nicht das letzte Wort gesprochen ist.
Wenn die Vertreter des FMSG (im wesentlichen aus FMA, Nationalbank und Finanzministerium) im Frühjahr zur nächsten Sitzung zusammen kommen, wird über flankierende Maßnahmen zum Ende der Kreditregeln diskutiert werden. Eine Variante ist, dass Banken in ihren Bilanzen künftig mehr Eigenkapital für Wohnkredite hinterlegen müssen, um das Ausfallsrisiko zu begrenzen. Das würde die Kreditkosten wieder steigen lassen.