Kampf der Investoren um beste Immobilien wird immer härter

Rund 16.000 Gründerzeithäuser gibt es alleine in Wien. Ein Gutteil ist auch heute noch im privaten Besitz. Hohe Erhaltungskosten, Probleme mit Mietern und das diffizile Mietrechtsgesetz verleiden aber den Eigentümern zunehmend die Lust an der Immobilie. Sie verkaufen.

"Für jedes Zinshaus, das am Markt auftaucht, gibt es sofort Investoren, die attraktive Kaufanbote auf Basis einer sehr oberflächlichen Prüfung stellen", sagt Karl Derfler. Er gründete im Vorjahr gemeinsam mit Herbert Logar, früher Geschäftsführer der ÖBB Immobilien GmbH, Adeqat. Die Gesellschaft hat sich auf Investmentberatung bei Immobilien spezialisiert.

Die beiden launchten im April ein Investorenportal für Immobilien (adeqat.com). Dieses soll Verkäufer und Käufer zusammenbringen, und zwar auf "diskrete Weise", wie Derfler betont. "Und auch breiter als über den herkömmlichen Maklerweg."

Konkret können für eine zum Verkauf stehende Immobilie anonym unverbindliche Angebote abgegeben werden. "Offene Auktionen sind von vielen nicht gewünscht, daher sind sie nicht preiseffizient", so Logar. Nach Ende der Angebotsfrist kann der Verkäufer entscheiden, ob er sich vom Objekt wirklich trennt und wer den Zuschlag erhält. Adeqat verdient nur bei einem Abschluss (ähnlich viel wie ein Makler).

Vermittelt werden Objekte ab einem Mindest-Marktwert von 1,5 Millionen Euro. "Ab 10 Millionen werden die Angebote dünner", sagt Logar. Im Durchschnitt würde eine zweistellige Zahl von Investoren mitbieten. Zugang zum Portal haben bisher 490 Investoren, darunter vermögende Privatpersonen, Stiftungen und institutionelle Anleger. Bis dato seien zwei Häuser vermittelt worden, ein weiteres befände sich in Abwicklung. Von den derzeit 60 Projekten online seien aber nicht nur Zinshäuser, sondern etwa auch Gewerbeobjekte.

Dies hänge mit dem Boom-Markt zusammen, erklären die beiden Geschäftsführer. "Es gibt einen starken Wettbewerb der Investoren. Viele treffen einander bei guten Projekten." Heiß begehrt seien etwa die Wiener Bezirke 2 bis 9. Ein Teil weiche daher in B-Lagen oder in Gewerbeobjekte bzw. Hotels aus, die in Folge leichter eine Rendite erzielen würden. Auch Projekte im benachbarten Ausland würden begehrter werden. Bei Büros sei hingegen die Nachfrage enden wollend.

Rund ein Viertel der Projekte werde bald wieder weiterverkauft. "Der Markt ist zu intransparent", sagt Logar, institutionelle Anleger stünden unter Ertragsdruck. Dann kämen Händler oder klassische Immobilienentwickler zum Zug, die professionell sanieren und dann später wiederum mit Gewinn an Institutionelle eine "behübschte Braut" verkaufen würden.

Leistbares Wohnen

Die aktuelle Mietdebatte beobachten auch die beiden Profis. "Es entsteht zu wenig leistbarer Wohnraum, zudem gibt es einen starken Zuzug." Dadurch, dass Zinshäuser verkauft, parifiziert und zu Eigentumswohnungen gemacht werden, werde leistbares Wohnen zusätzlich schwierig. Logar wünscht sich neben einem einfacheren Miet- und Steuerrecht weniger strenge sowie einheitliche Bauordnungen in allen Bundesländern.