Immofinanz lässt Corona-Einbruch hinter sich

Die börsennotierte Immofinanz, die nun mehrheitlich der CPI Property des tschechischen Milliardärs Radovan Vitek gehört, will heuer ihr auf Büros und Einzelhandel konzentrierte Portfolio auf 6 Mrd. Euro ausbauen.

In der Kasse ist fast eine Mrd. Euro für weiteres Wachstum, hieß es am Donnerstag im Bilanzpressegespräch. Mit dem Dividendenvorschlag wartet man bis zur Klarheit über einen möglichen Kapitalabfluss durch den Kontrollwechsel auf den neuen Mehrheitseigentümer.

Wachstumskurs

Wachsen soll das Portfolio durch Projektentwicklungen, Zukäufe und Investments in Cashflow generierende Immobilien. Heuer sei die Immofinanz stark auf Zukäufe fokussiert, trennen werde man sich höchstens von einzelnen weniger attraktiven Standorten, so Vorstandsdirektor Dietmar Reindl. Ende 2021 war das Portfolio 5,16 Mrd. Euro wert, davon rund 60 Prozent Büro- und 40 Prozent Einzelhandelsimmobilien. Die Bruttorendite gemessen an den IFRS-Mieten lag bei 5,9 Prozent, bezogen auf die Mietvorschreibungen bei 6,3 Prozent. In der Pipeline hat man eine Expansion bei den Marken myhive (Büros), Stop Shop (Retail Parks) sowie dem neuen Segment On Top Living für nachhaltiges, leistbares Wohnen auf Retail-Park-Überbauungen.

Für On Top Living sieht die Immofinanz ein Potenzial für rund 600.000 m2 Wohnfläche, das wären rund 12.000 "smarte" Apartments. Pilotvorhaben würden derzeit in Wien, Belgrad, der Ostslowakei und in Polen laufen. Letztlich prüfe man alle Stop-Shop-Standorte hinsichtlich Widmungen, technischen Möglichkeiten, Infrastruktur und Marktpotenzial. Doch auch die Errichtung neuer Stop Shops gleich von Anfang an mit Wohnungen geplant sei möglich, so Reindl. Einen speziellen Länder-Fokus habe man dabei nicht. Die Obergrenze von 10 Euro pro m2 Monatsmiete, wie im Herbst angekündigt, wolle man ungeachtet der Baukostensteigerungen einhalten. Reindl: "Die zehn Euro sind fix einbetoniert." Eventuell werde man in einzelnen Ländern sogar darunter liegen.

Die Zahl der Stop-Shop-Retail-Parks soll mittelfristig auf rund 140 Standorte bzw. eine Million m2 vermietbare Fläche steigen mit Schwerpunkt in den Regionen CEE, Adriatic und selektiv Westeuropa. Zuletzt verfügte man über 99 Standorte in 10 Ländern mit 750.000 m2 im Buchwert von 1,11 Mrd. Euro und zu 99 Prozent vermietet. Die Bruttorendite betrug 8,1 bzw. 8,2 Prozent. Der hundertste Standort kam heuer in Udine (Italien) hinzu.

Von den Vivo!-Shopping-Centern gab es zuletzt 10 in vier Ländern mit 312.000 m2 und 669 Mio. Buchwert, zu 98 Prozent vermietet und mit 8,1 bzw. 8,5 Prozent Rendite. Die 27 myhive-Büro-Standorte mit 606.000 m2 in sieben Ländern standen mit 1,79 Mrd. in den Büchern, waren zu 91 Prozent vermietet und brachten 4,6 bzw. 5,3 Prozent Rendite. Allein bei myhive und Stop Shops hat die Immofinanz 17 Projekte mit 461 Mio. Euro Buchwert und 229.000 m2 im Laufen.

Dividende noch unklar

Konkreten Dividendenvorschlag für das abgelaufene Jahr 2021 hat der Immofinanz-Vorstand noch keinen gefasst, dieser soll "rechtzeitig vor der ordentlichen Hauptversammlung" am 12. Juli 2022 festgelegt werden, so Finanzvorstand Stefan Schönauer. Er verwies dazu auf mögliche Effekte auf die Liquiditätssituation durch die Kontrollwechselklauseln infolge der mehrheitlichen Übernahme durch die CPI Property Group, die direkt und indirekt schon gut 55 Prozent in der Tasche hat - die verlängerte Annahmefrist läuft aber noch bis Ende Mai.

Zu den Bankkrediten hat Schönauer keine Anzeichen dafür, dass Institute Kredite fällig stellen, wozu sie berechtigt wären. Im Gegenteil habe man von fast allen Banken eine Zustimmung. In Summe geht es um 1,36 Mrd. Euro Kredite per Ende 2021. Betroffen sein könnten auch zwei Corporate Bonds (2023 und 2027) mit 983 Mio. Euro ausstehendem Nominale per Ende 2021. Bis 25. April haben Anleihegläubiger durch den Kontrollwechsel das Recht, ihre Bonds zu 101 Prozent des Nennwerts plus Zinsen an die Immofinanz zu verkaufen; bis 15. April wurden Verkaufsrechte für 250,5 Mio. Euro ausgeübt. "Je nach Volumen könnte sich für die Immofinanz kurzfristig ein weiterer erheblicher Anstieg des Liquiditätsbedarfs ergeben, der auch Auswirkungen auf das geplante Portfoliowachstum und die Kapitalmarkt-Guidance für 2022 haben könnte", betont das Unternehmen.

Neben dem Portfolio-Wachstum auf 6 Mrd. Euro hat die Immofinanz laut Guidance 2022 vor, die Rentabilitätskennzahl FFO 1 vor Steuern auf über 135 Mio. Euro zu bringen bzw. eine Dividende für 2022 in Höhe von circa 70 Prozent dieses FFO 1 zu zahlen - falls nicht die Folgen des Kontrollwechsels oder der Ukraine-Krieg dazwischenfunken. 2021 war diese Kenngröße aus dem operativen Vermietungsgeschäft von 126,1 auf 120,1 Mio. Euro gesunken.

Gewinn gesteigert

2021 hat die Immofinanz die Verluste aus dem ersten Coronajahr 2020 deutlich hinter sich gelassen. Das Konzernergebnis drehte von minus 165,9 Mio. auf plus 345,8 Mio. Euro. Der operative Gewinn legte um 46 Prozent von 143,9 auf 210,1 Mio. Euro zu und übertraf damit auch das Jahr 2019 deutlich.

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien betrug 85,9 Mio. Euro, nachdem es 2021 Abwertungen von 156,6 Mio. Euro gab. Bei den Einzelhandelsimmobilien im Bestand summierten sich die Aufwertungen auf 21 Mio. Euro. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) drehte folglich von minus 12,7 Mio. auf plus 296 Mio. Euro.

Vor allem durch Immo-Verkäufe im Bürobereich sanken die Mieterlöse von 289,5 auf 284,7 Mio. Euro. Das Ergebnis aus Immo-Verkäufen hat sich von 7,9 auf 25,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. In Summe gab es Verkäufe für 328,4 Mio. Euro, der Profit habe somit rund 8 Prozent betragen.

Die aktuelle Verschuldung liege gemessen am Netto-Loan-to-Value bei konservativen 36,7 Prozent (2020: 37,8 Prozent). 90 Prozent der Finanzschulden seien gegen steigende Zinsen abgesichert. "Das ist gerade im aktuell sehr volatilen Umfeld ein entscheidender Vorteil", so der CFO.

Bezüglich ihrer Sperrminoritätsbeteiligung an der ebenfalls im Börse-Leitindex ATX gelisteten s Immo von circa 26,5 Prozent "bleiben wir für alle strategischen Optionen offen und halten uns diese auch offen", so Schönauer. Die Beteiligung bringe einen attraktiven steuerfreien Ertrag. 2021 profitierte die Immofinanz in Summe mit 134,0 Mio. Euro von ihrer s-Immo-Beteiligung, davon mit 48,8 Mio. durch den Ergebnisanteil und mit 85,3 Mio. Euro durch Aufwertungen. Aktuell ist die s Immo an der Börse mit 1,69 Mrd. Euro bewertet, die Immofinanz mit 3,20 Mrd. Euro.