Zeitlich befristetes Eigentum

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, vor allem in den Städten. Für Wohnungssuchende, die sich den Traum vom Eigentum verwirklichen wollen, aber nur über ein beschränktes Budget verfügen, ist das Haus auf fremdem Grund eine gute Alternative. Für die Umsetzung gibt es zwei Möglichkeiten: das Superädifikat und das Baurecht. Voraussetzung ist in beiden Fällen ein Miet- oder Pachtvertrag. Bei einem Superädifikat erlaubt der Eigentümer der Parzelle dem Nutzer, dass er dort ein Gebäude errichtet, das auch leicht wieder abgebaut werden kann. Der Vertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Typische Fälle sind Markthütten, Bootshäuser, Schrebergartenhütten, aber auch feste Bauten. Im Grundbuch ist das Superädifikat nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Das sorgt für Unsicherheit bei Interessenten. Erst wenn die Immobilie verkauft wird, bedarf es der Hinterlegung der Urkunde bei Gericht. Bei jedem Eigentümerwechsel muss der Pachtvertrag neu vereinbart werden. Sobald der Benützungsvertrag ausläuft, kann der Nutzer – sofern nichts anderes vereinbart wurde – verpflichtet werden, das Gebäude auf eigene Kosten wieder zu entfernen.

Baurecht

Das Baurecht muss hingegen für zehn bis maximal 100 Jahre befristet vergeben werden und wird im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Das sorgt für Rechtssicherheit. „Der Mieter darf die Parzelle bebauen und nutzen. Ob er zum Beispiel auch ein Swimmingpool im Garten errichten oder Spielgeräte aufstellen darf, sollte vertraglich festgelegt werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Zins wird wertgesichert vereinbart, regelmäßig an die Inflation angepasst und ist monatlich oder jährlich zu zahlen. Eine Erhöhung während der Laufzeit, die über die Indexierung hinausgeht, ist nicht vorgesehen. Obwohl die Parzelle gar nicht gekauft wird, muss der Pächter Grunderwerbssteuer zahlen. Diese beträgt 3,5 Prozent des 18-fachen jährlichen Baurechtszinses. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr in das Grundbuch in der Höhe von 1,1 Prozent des 18-fachen jährlichen Baurechtszinses. Das errichtete Gebäude kann veräußert, verschenkt und vererbt werden, der Vertrag geht dabei auf den Nachnutzer über. Eine vorzeitige Kündigung ist für beide Seiten nur einvernehmlich möglich. Wird der Zins jedoch für zumindest zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht bezahlt, hat der Eigentümer die Möglichkeit, den Vertrag mit dem Baurechtsnehmer aufzukündigen. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit geht die Immobilie in den Besitz des Grundbesitzers über. „Dem Pächter steht dafür aber eine geringfügige Entschädigung zu. Diese beträgt 25 Prozent des Gebäudewerts, der zu diesem Zeitpunkt vorliegt“, sagt Simone Maier-Hülle, Wohnrechtsexpertin und Partnerin von nmh² Rechtsanwälte. Ein unabhängiger Sachverständiger wird mit der Ermittlung des Marktwerts beauftragt. Allerdings ist die Höhe der Entschädigung Vereinbarungssache, es kann auch eine abweichende Regelung vertraglich festgelegt werden.

Wohnungseigentums-Baurecht

Grundstücke können auch an Immobilienentwickler im Baurecht verpachtet werden. Das ist vor allem im städtischen Bereich üblich, wo Baugrund nicht anders finanzierbar ist. Beim sogenannten Baurechts-Wohnungseigentum stellt ein Liegenschaftsbesitzer einem Bauträger eine Parzelle für 90 oder 100 Jahre zur Verfügung. Dieser errichtet dort Wohnungen oder Reihenhäuser. Die Objekte werden an Interessenten verkauft, die Basis für den Kaufpreis bilden die Bau- und Planungskosten ohne Grundkostenanteil. Dadurch können sie günstiger angeboten werden als klassische Eigentumswohnungen. Hinzu kommen laufende Kosten für den Pachtzins. Diesen teilen sich die Miteigentümer nach Nutzwerten oder Wohnungsgröße auf, sie bekommen den Betrag monatlich von der Hausverwaltung über die Betriebskosten vorgeschrieben. Für die Einheiten gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). „Sie können verkauft, vermietet, verschenkt und vererbt werden“, sagt Simone Maier-Hülle. Allerdings sinkt der Wert der Objekte von Jahr zu Jahr während der vereinbarten Laufzeit. Das kann zu Problemen beim Weiterverkauf und bei der Belastung mit Pfandrechten führen. Wird das Objekt zum Beispiel nach rund 40 Jahren veräußert, muss der Käufer Abschläge gegenüber dem Ankaufspreis, den er selbst gezahlt hat, hinnehmen. Je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto größer wird diese Differenz. Schwierig kann es auch werden, als Sicherstellung für einen Kredit die Wohnung zu belasten. Denn das Finanzinstitut kann das Objekt – falls der Kreditnehmer nicht zahlt – auch schlechter verwerten.

Egal, ob Superädifikat, Baurecht oder Wohnungseigentum auf Pachtgrund: Das Grundstück, das Haus oder die Wohnung lassen sich für eine bestimmte Zeitspanne wie klassisches Eigentum nutzen – und das zu deutlich geringeren Einstiegskosten. Bei der durchschnittlichen Laufzeit von 60 bis100 Jahren kann man sicher sein, dass man lebenslang davon profitiert – und die Kinder auch noch etwas davon haben.