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Wirtschaft Immobiz
04/02/2021

Wohntelefon: Kann ich mich gegen Geruchsbelästigung wehren?

Wohn-Experten beantworten Ihre Leserfragen. Diesmal: Walter Rosifka – Experte der Arbeiterkammer

Immissionen

Geschäftsmieter in einer Einkaufspassage leiden unter Geruchsbelästigung. Einer der Mieter stellt Räucherstäbchen vor seinem Geschäft auf, der Geruch zieht bis in mein Geschäftslokal. Ich vertrage den Geruch nicht, bekomme Kopfschmerzen, kann die Türe wegen Corona aber nicht schließen. Gespräche mit dem Mieter waren ohne Erfolg. Was kann ich tun?

Hier gelten die Bestimmungen zum Nachbarrecht. Immissionen (Einwirkungen) durch Geruch oder Lärm können mit einer Klage nach § 364 Abs 2 ABGB dann untersagt werden, wenn der Geruch oder Lärm das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten UND die ortsübliche Benutzung der Liegenschaft wesentlich beeinträchtigen.

Da diese beiden Kriterien gemeinsam vorliegen müssen, ist ortsüblicher Geruch, der die ortsübliche Nutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt, und ortsunüblicher Geruch, der die ortsübliche Nutzung des Grundstücks nicht wesentlich beeinträchtigt, zu dulden. Diese Grundsätze gelten nicht nur für Grundstücke, sondern sinngemäß auch für Wohnungen und Geschäftslokale; weiters gilt dies nicht nur für Nachbarn, die Eigentümer eines Grundstücks bzw. einer Liegenschaft oder Wohnung sind, sondern auch für Mieter.

Bebauungsvorschriften

Zu zwei Wohnungen in unserer Eigentumsanlage gehören kleine Gärten. Angrenzend an diese ist ein zwei Meter breiter Streifen Wiese, der zum allgemeinen Teil der Liegenschaft gehört. Bis vor Kurzem wurde dieser Streifen von den Eigentümern der Gärten annektiert. Nach Reklamation durch Eigentümer wurde das geändert und die Gärten eingezäunt. In diesen Zaun wurden Türen eingebaut, um den Zugang zur allgemeinen Fläche zu ermöglichen. Eine dieser Gartentüren öffnet in Richtung allgemeiner Fläche. Diese Tür steht oft offen und blockiert den Durchgang. Die Verwaltung ist der Meinung, dass man rechtlich nichts dagegen tun kann. Gibt es eine Regelung, die klarstellt, ob eine Tür in die allgemeine Fläche hinein öffnen darf?

Eine solche Regelung über ein Gebot, dass die Gartentür nicht in die allgemeine Fläche hinein öffnen darf, gibt es weder im Wohnungseigentumsgesetz noch im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Auch die Eingangstür zu einer Wohnung darf nach diesen rechtlichen Vorschriften in den allgemeinen Gang des Stiegenhauses öffnen. Allenfalls aber können die Bauordnungs- oder die örtlichen Bebauungsvorschriften etwas anderes bestimmen. Wenden Sie sich diesbezüglich an die örtliche Baubehörde.

Heizkosten

Ich bin Wohnungseigentümer einer Anlage mit 37 Parteien, es gibt eine Zentralheizungs- und Warmwasseraufbereitung im Haus. Die Abrechnung wird nach Wohnungsgröße, Anteil und Verbrauch nach einem Zählgerät bei der Heizung gelegt. Ist das rechtens?

Ja. Das Heizkostenabrechnungsgesetz sieht vor, dass die Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend nach dem gemessenen Verbrauch abgerechnet werden. Voraussetzung ist, dass eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage besteht sowie dass der Energieverbrauch von den Bewohnern beeinflussbar ist. Unterschieden wird zwischen Energie- und sonstigen Kosten. Erstere sind die Kosten der Energieträgers (Öl, Gas, Kohle), sowie eventuell die Stromkosten für eine Umwälzpumpe, den Brenner oder zur Regelung der Aggregate. Die sonstigen Kosten des Betriebes sind jene für Betreuung und Wartung. Zwischen 55 und 75 Prozent der Energiekosten werden dem Verbrauch der einzelnen Wärmeabnehmer entsprechend aufgeteilt, der Rest nach der beheizbaren Nutzfläche. Die sonstigen Kosten sind auch nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.

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