Eine junge Frau gibt bei einer Wahl ihre Wahlstimme ab. Wahlurne im Wahllokal.

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Wohntelefon
01/22/2015

Wie wird über Beschlüsse abgestimmt?

Peter Hauswirth ist Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte.

von Ulla Grünbacher

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Eigentumshaus und habe eine Frage zum Thema Beschlussfassung und Abstimmungen. Werden die Enthaltungen zu den Nein-Stimmen gezählt?

Die Wohnungseigentümer, die sich im Rahmen der Beschlussfassung der Stimme enthalten, werden nicht zu den “Nein- Stimmen“ gezählt. Vielmehr sind Enthaltungen im Rahmen der Bekanntgabe des Ergebnisses als “nicht gewertet“ auszuweisen. Ein Beschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung kommt dann zustande, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer (50 Prozent plus eins) gerechnet nach Grundbuchsanteilen – sofern im Wohnungseigentumsvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist – sich für den Beschluss ausgesprochen hat.


Ich habe von meinem Bruder eine Wohnung geerbt. Stimmt es, dass ich Grunderwerbsteuer zahlen muss? Der Notar sagt außerdem, dass der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden muss. Stimmt das?

Ja, das ist korrekt. Das Grunderwerbsteuergesetz normiert seit der letzten Novelle, verlautbart mit dem Bundesgesetzblatt Nr. 36/2014, dass die Grunderwerbsteuer unter anderem auch im Erbfall vom Verkehrswert zu berechnen ist. Nur bei Übertragung von Liegenschaften im begünstigten Personenkreis wird die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30 Prozent des Verkehrswertes, berechnet. Zum begünstigten Personenkreis zählen zum Beispiel der Ehegatte, Kinder oder Enkelkinder, nicht aber Geschwister.


Wir verwalten unsere Reihenhausanlage mit fünf Häusern selbst. Nun wollen wir darüber abstimmen, die gut dotierte Reparaturrücklage ruhend zu stellen. Kann das mit einfacher Mehrheit beschlossen werden?

Die Bildung einer angemessenen Rücklage zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung. Bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtlichen Aufwendungen Bedacht zu nehmen. Ist die Rücklage dafür ausreichend dotiert, können die Rücklagenbeiträge reduziert werden.


Wir haben seit Mai 2013 eine neue Verwaltung, der Vertrag ist auf drei Jahre befristet. Wir sind mit dieser sehr unzufrieden, wann können wir den Vertrag aufkündigen?

Ein auf drei Jahre (oder kürzer) befristeter Verwaltervertrag kann vor Ablauf der Befristung nur aus wichtigem Grund, etwa wegen Vernachlässigung der Verwalterpflichten, aufgelöst werden. Dafür ist ein wirksamer Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich. Liegt der wichtiger Grund nicht vor, wird der Verwaltervertrag dennoch beendet. Für den Fall einer außerordentlichen Aufkündigung ohne wichtigen Grund wird diese hinsichtlich des Verwalterentgelts wie eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin zu behandeln sein. Der bisherige Verwalter kann daher bis zu dem Zeitpunkt, zu dem eine ordentliche Kündigung möglich gewesen wäre oder der Verwaltervertrag geendet hätte, einen Honoraranspruch stellen. Bei grober Pflichtverletzung kann der Verwaltervertrag darüber hinaus auch auf Antrag eines Wohnungseigentümers durch Entscheidung des Gerichtes aufgelöst werden.


Ich bin Wohnungseigentümerin. Die Verwaltungskosten, die für die Wohnung verrechnet werden, sind niedriger als die für die Garage. Ist das möglich?

Das ist zwar theoretisch denkbar, aber eher unwahrscheinlich. Wurde im Wohnungseigentumsvertrag nichts Abweichendes geregelt, dann sind die Aufwendungen für die Liegenschaft von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Auch die Kosten der Verwaltung sind nach dieser Regelung aufzuteilen. Es ist in der Regel bei einem Einzelstellplatz oder einer Garagenbox für nur einen Pkw nicht davon auszugehen, dass der Anteil dieser Garage höher ist als einer Wohnung. Es dürfte daher das Verwalterentgelt für die Garage nicht höher sein, als für die Wohnung – es sei denn es wurde Abweichendes vereinbart. Eine derartige Regelung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

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Tel: 01/52 65 760
26.01.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr
Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte

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