Wie setzt ein einzelner Eigentümer Erhaltungsschritte durch?

Experten beantworten Ihre Leserfragen jeden zweiten Montag am KURIER-Telefon. Rufen Sie an oder schicken Ihre Fragen per eMail an immo@kurier.at, die Antworten lesen Sie hier. Das sind die Antworten von Rechtsanwältin Sigrid Räth:

Ich bin Wohnungseigentümerin in einem Altbau. Die Fassade hofseitig ist nicht gedämmt, mein Badezimmer springt vor und hat an drei Seiten Außenflächen. Im Winter ist der Raum nicht warm zu kriegen. In der Dusche bildet sich Schimmel, obwohl ich ausreichend lüfte. Wie bekomme ich die Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft dazu die Hausfassade zu dämmen?

Wenn ein Raum, wie in diesem Fall das Badezimmer, nicht ausreichend beheizt werden kann, ist es möglich, mit einem Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten vorzugehen. Es stellt sich aber hier die Frage, ob es an der Leistungsfähigkeit der Heizung liegt oder ob die Fassade schadhaft ist und deshalb Kaltluft zu einer Verschiebung des Taupunkts führt, der Schimmelbildung nach sich zieht. Selbstverständlich ist es auch möglich, dass ein einzelner Miteigentümer auf einen Mehrheitsbeschluss hinwirkt, der die Behebung des Missstands zum Inhalt hat.

Ich war Mieter einer Genossenschaftswohnung und hatte im Keller neben meinem Kellerabteil, einen kleinen Raum zusätzlich angemietet. Nun habe ich besagte Wohnung im Eigentum erworben und laut Nutzwertgutachten ist der angemietete Raum jetzt als „allgemeiner Teil der Liegenschaft“ ausgewiesen. Für mich hat sich soweit nichts geändert. Mein Mietvertrag ist nach wie vor aufrecht. Ich habe gehört, dass bei der exklusiven Nutzung einer Allgemeinfläche im WEG eine Benützungsregelung zwischen allen Eigentümern abgeschlossen werden muss. Ich habe aber einen Mietvertrag, gilt dieser überhaupt?

Kann eine Benützungsregelung auch zwischen der Eigentümergemeinschaft und zwei Wohnungseigentümern (die den Raum gemeinsam nützen möchten) geschlossen werden?Eine Benützungsregelung kann über verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft abgeschlossen werden. Voraussetzung ist, dass diese schriftlich und einstimmig festgelegt wird. Auch die Erlassung einer Benützungsregelung über Gericht ist denkbar. Im gegenständlichen Fall ist aber ein Mietvertrag über allgemeine Teile der Liegenschaft aufrecht. Mietverträge mit Miteigentümern haben einen hohen Bestandschutz, da zur Aufkündigung die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer nötig wäre. Die Verpflichtung, auf eine Benützungsregelung hinzuwirken, ist nicht gegeben.

Ich habe bei meiner Gemeindewohnung einen Parkplatz, obwohl ich weder Führerschein noch Auto habe. Der Parkplatz war am Anfang nicht dabei und wurde erst später dazu gebaut. Ich habe schon mehrmals bei der Hausverwaltung reklamiert, dass ich den Parkplatz gar nicht benötige und deshalb die laufenden Kosten auch nicht tragen will. Was kann ich tun?

In diesem Fall wäre der Inhalt des Mietvertrages zu kontrollieren. Der Vermieter hat keine Möglichkeit, nachträglich den Mietgegenstand zu modifizieren. Wenn bei Anmietung kein Parkplatz mit der Wohnung mitvermietet wurde, hat der Vermieter auch nicht die Möglichkeit, den Mietvertrag nachträglich um einen Autostellplatz zu erweitern. Sollte im Mietvertrag aber die Anmietung des Stellplatzes bereits inkludiert gewesen sein und dieser wurde nur später fertiggestellt, liegt keine Änderung des ursprünglichen Mietgegenstandes vor und die „Erweiterung“ wäre somit rechtens gewesen.