Wer kommt für die Kosten der Garage auf?
Ich bin seit 12 Jahren Eigentümer einer Wohnung. Im Hof unseres Hauses wurde vor zwei Jahren ein Neubau mit Garagen errichtet. Die Garage verfügt über eine Hebebühne. Nun wurden uns Wohnungseigentümern die Wartungsarbeiten an der Hebebühne der Garage über die Betriebskosten verrechnet, obwohl viele von uns gar keinen Garagenplatz haben. Ist das rechtens?
Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass der Mechanismus von Parkwippen immer zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählt. Daher sind Wartungs- oder Reparaturkosten an dieser Wippe immer von allen Eigentümern im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile zu tragen. Das gleiche gilt für alle anderen allgemeinen Teile der Liegenschaft wie Dach oder Fassade, wo natürlich die Garageneigentümer ebenfalls mitzahlen müssen, auch wenn sie nicht direkt betroffen sind.
Ja, die Mindestbefristung beträgt drei Jahre. Allerdings können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass er den Vertrag jederzeit aufkündigen kann. Wenn Sie keine derartige Vereinbarung treffen, dann ist eine vorzeitige Vertragsauflösung erst nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung von drei Monaten Kündigungsfrist möglich. Einvernehmlich kann ein Vertrag immer aufgelöst werden.
Leider ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zahnlos, wenn trotz rechtskräftiger Entscheidung des Gerichts auf Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dennoch nichts passiert. Der Oberste Gerichtshof (OGH) geht anscheinend davon aus, dass Verwaltungen rechtskräftige Entscheidungen über Erhaltungsarbeiten auch durchführen. Im Mietrecht würde ein Mieter nun einen Antrag auf Zwangsverwaltung einbringen können. Diesen Ausweg kennt das Wohnungseigentumsgesetz aber nicht. Ihnen bleibt daher folgende Möglichkeiten: Sie können Schadenersatz für den Mietzinsentgang geltend machen, da Ihre Wohnung derzeit nicht vermietbar ist. Sie können aber auch die Abberufung der Verwaltung beantragen, da deren Art der Verwaltung die Substanz des Hauses gefährdet. Drittens können Sie auch eine Anzeige bei der Staatsanwaltschaft einbringen, da hier grobfahrlässige bzw. absichtliche Sachbeschädigung stattfindet. Die Möglichkeit, dass Sie in Vorlage treten und die Kosten dann einklagen , wird in Ihrem Fall nicht möglich sein, da Sie dazu das Wohnobjekt des Eigentümers über Ihnen betreten können müssen. Aus meiner Sicht liegt hier jedenfalls eine grobe Rechtsschutzlücke vor, die der Gesetzgeber rasch schließen sollte.
In unserem Haus wurde eine neue Verwaltung eingesetzt. Diese hat neue Versicherungen für das Haus abgeschlossen. Es wurde ein Unterversicherungsverzicht vereinbart. Die Versicherungsbeiträge sind im Zuge der Umstellung von 6600 auf 2500 Euro jährlich gesunken. Was kann der Grund für diesen Kostenunterschied sein?
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25.8.2014, 10.00 bis 11.00 Uhr
Georg Röhsner, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte
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