Immobilien: So holen Sie Geld vom Finanzamt zurück

Ob zum Eigenbedarf, als Büro oder als Anlageobjekt: Der Kauf einer Immobilie erfolgt aus unterschiedlichen Motiven. So unterschiedlich wie die Beweggründe sind auch die steuerlichen Möglichkeiten, die sich aus dem Erwerb ergeben. Nicht immer muss der Besitzer Steuern bezahlen, manchmal bekommt er sogar Geld vom Finanzamt zurück. IMMO hat Steuerberater Jürgen Sykora zu den wichtigsten Steuerbelangen rund um Kauf, Verkauf, Vermietung und Schenkung.

Bei Vermietung

Wird die Wohnung zur Vermietung genutzt, können steuerliche Vorteile lukriert werden. So können zum Beispiel die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils, konkret der anteilige Kaufpreis, abgeschrieben werden. Nicht auf einmal, sondern aufgeteilt auf 67 Jahre. Das entspricht 1,5 Prozent pro Jahr. Auch die Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Maklerprovision, Notariatskosten – können über diesen Zeitraum Jahr für Jahr abgesetzt werden.

Wer sich für eine Vermietung entschlossen hat, darf nicht vergessen: Auch private Vermieter müssen in Österreich ihre Mieteinnahmen versteuern. Grundsätzlich können bei der Vermietung zwei verschiedene Arten von Steuern anfallen: Die Einkommensteuer und die Umsatzsteuer. Bei beiden gibt es Freigrenzen, sodass der Vermieter erst ab einer bestimmten Höhe an Mieteinkünften steuerpflichtig wird. Um die Einkommensteuer kommt man allerdings in den wenigsten Fällen herum, denn die Freigrenze ist hier sehr niedrig.

Einkommensteuer

Die Gewinne, die aus der Vermietung erzielt werden, gelten als Einkünfte nach dem Einkommensteuergesetz. Von daher ist auf diese Einnahmen auch Einkommensteuer abzuführen. Für die Berechnung dieser Steuer werden die gesamten Einkünfte (etwa aus einem Angestelltenverhältnis oder aus Gewerbebetrieb) herangezogen. Je nach Höhe des gesamten Einkommens gelten verschiedene Steuerklassen. Die Steuerfreigrenze für die Einkommensteuer liegt bei 11.000 Euro im Jahr – in Summe für alle Einkunftsquellen.

Umsatzsteuer

Wenn Immobilien zu Wohnzwecken vermietet werden, dann fallen für die Mieteinnahmen zusätzlich 10 Prozent Umsatzsteuer an. Bis zu einer Freigrenze von jährlich 35.000 Euro greift allerdings die Kleinunternehmerregelung und Vermieter sind von der Umsatzsteuer befreit. Es ist aber möglich, die Umsatzsteuer auf freiwilliger Basis zu zahlen, um vorsteuerabzugsberechtigt zu sein. Ob es sich wirklich um einen Vorteil handelt, sollte ein Profi klären.

Und es gibt noch eine weitere Möglichkeit, Geld zu sparen: „Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können von der Steuer abgesetzt werden. Sie verringern die Einkünfte aus der Vermietung und demnach die Steuerlast. Dazu gehören zum Beispiel Betriebs- und Reparaturkosten“, so Jürgen Sykora. Das Thema Vermietung ist besonders im steuerlichen Bereich ein Riesenfeld. Er empfiehlt daher, sich zumindest im ersten Jahr von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Gewinn beim Verkauf

Ist der Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie gekommen, klopft erneut das Finanzamt an. Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten Grundstücken hat sich 2012 grundlegend geändert. Bis dahin gab es die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Gewinnbringende Immobilienverkäufe außerhalb der Frist waren steuerfrei, während innerhalb der Frist die Einkommensteuer mit dem vollen Steuersatz schlagend wurde.

Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien immer der Immobilienertragsteuer (Immo-ESt). Versteuert wird dabei der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten des Objekts.

Spekulationsfrist abgeschafft

Die Besteuerung erfolgt nicht über den regulären Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Aber es hängt davon ab, ob die Wohnung als Neu- oder Altfall eingestuft wird. Das ausschlaggebende Datum ist hier der 31. März 2002: An diesem Tag wurde die sogenannte Spekulationsfrist abgeschafft. Auf die Immobilienertragsteuer bezogen, bedeutet das: Bei Objekten, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, werden 30 Prozent des vollen Gewinns versteuert. Bei Objekten, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, sind 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös an Immo-ESt zu zahlen.

Ein Tipp bei Neuvermögen: Bewahren Sie Belege für Renovierungen auf, denn die Kosten für Verbesserungsmaßnahmen können vom Gewinn abgezogen werden. Handelt es sich um eine Schenkung oder ein Erbe, muss keine Immo-ESt gezahlt werden – zumindest dann, wenn das Objekt danach nicht gewinnbringend weiterverkauft wird.

Hauptwohnsitz von Bedeutung

Wie lange muss man eine Wohnung behalten, damit keine Immo-ESt anfällt? „Das Wichtigste bei dieser Frage ist der Hauptwohnsitz. Wenn die verkaufte Immobilie von Beginn an den Hauptwohnsitz darstellte und Sie als Verkäufer mindestens zwei Jahre durchgehend darin gewohnt haben sowie innerhalb eines Jahres nach Verkauf ausziehen, müssen Sie die Steuer nicht zahlen“, erklärt der Steuerberater.

Alternativ kann die Befreiung auch angewendet werden, wenn der Hauptwohnsitz in den vergangenen zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend bestanden hat. „Aber: Die Wohnung darf nicht für befreiungsschädliche Zwecke zu mehr als einem Drittel genutzt worden sein. Dazu zählt etwa eine Untervermietung oder eine betriebliche Nutzung."

Schenken und Vererben

In Österreich wurden mit 1. 8. 2008 die Steuern auf geschenkte oder vererbte Immobilien abgeschafft. Es ist lediglich die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr vom Erwerber zu entrichten. Bei der Grunderwerbsteuer kommt allerdings eine günstigere Steuerberechnung zum Tragen. Der Erbe bzw. Beschenkte muss nicht die üblichen 3,5 Prozent vom Wert der Gegenleistung, sprich Verkaufswert, bezahlen. Nachdem es keine Gegenleistung gab, wird ein statistisches Pauschalwertmodell angewendet. Der Grundstückswert, der für die Berechnung herangezogen wird, liegt deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer ist gestaffelt: Bis 250.000 Euro sind 0,5 Prozent zu bezahlen, für die weiteren 150.000 Euro sind es  2 Prozent, ab 400.000 Euro müssen 3,5 Prozent entrichtet werden. Die Steuer kann  auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge aufgeteilt werden, wenn der Notar oder der Rechtsanwalt eine Abgabenerklärung beim Finanzamt einreicht.